Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracıyı tahliye etmenin yollarından biri kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesidir.
Türk Borçlar Kanunu 352.maddesi uyarınca; kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği takdirde taşınmazı belirlenen tarihte boşaltmazsa kiraya veren kira sözleşmesini icraya başvurarak sona erdirebilmektedir.
Emredici bir hüküm olduğundan aksinin kararlaştırılması ya da uyarlanması mümkün değildir.
Ancak kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhüdünü icraya koyarak kiracıyı tahliye edebilmek için bunun geçerli bir tahliye taahhütnamesi olması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamelerinin geçerli olması için bazı şartlar mevcuttur.
Tahliye taahhüdünü geçersiz kılacak durumlar
Öncelikle belirtilmelidir ki; tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu uyarınca yalnızca konut ve çatılı iş yerine dair kira sözleşmelerinde verilebilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için şartlar aşağıdaki şekilde sıralanmıştır.;
1. Taahhüdün yazılı olması gerekmektedir
Tarafların aralarında sözlü olarak anlaşmalı ve kiracının sözlü olarak kiralananını belirlenen tarihte boşaltacağını taahhüt etmesinin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır.
2. Tahliye taahhütnamesinde kiracının imzası bulunmalıdır
Kiracının imzalamadığı tahliye taahhütnamesi kiracının tahliyesini sağlamayacaktır. Taraflar arasında taşınmazın kiralanması hususunda anlaşma sağlandıktan sonra, kiracıyı tahliye taahhütnamesi imzalaması için zorlayacak bir yol da bulunmamaktadır.
Kiracının serbest iradesi ile imzalamadığı bir tahliye taahhüdü geçerli olmamaktadır.
3. Tahliye taahhütnamesinde kiralanan taşınmazın tahliye edileceği tarih açık bir şekilde yazılmış olmalıdır.
İmzalanacak tahliye taahhütnamesinde kiracının konutu ya da iş yerini boşaltacağı tarih gün , ay, yıl olarak anlaşılır ve karmaşıklığa yer vermeyecek biçimde yazılmış olmalıdır.
Taahhütnamede tahliye zamanını tahmini ya da muğlak bir zamanı olarak belirlemek tahliye taahhütnamesini geçersiz kılacaktır.
4. Koşula ya da şarta bağlanmış tahliye taahhütleri geçersizdir.
Taraflar arasında kiralananı belirlenen tarihte tahliye etmek için anlaşılmış tahliye taahhütleri şarta ya da koşula bağlanamaz. Tahliye taahhütlerinde kiracı koşulsuz şartsız kiralananı belirlenen tarihte teslim etmeyi kabul etmiş olmalıdır.
5. Birden çok kiracı var ise tahliye taahhütnamesinde hepsinin imzası bulunması gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde taraflar birden fazla olabilmektedir. Kiracı tarafında birden fazla kişinin olması halinde tahliye taahhütnamesi tüm kiracılar imzalamazsa taahhüt geçersiz olmaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus eğer kiracı evi aile konutu olarak kullanacaksa kira sözleşmesinin tarafı olmayan diğer eşin tahliye taahhüdüne açık ve kesin rızasının gerekmesidir.
6. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi akdedildikten ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra imzalanmış olmalıdır.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından belki de uygulamada en çok hataya düşüleni kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra taahhüdün imzalanması gerektiği hususudur.
Uygulamada genellikle ev sahipleri kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünü kiracıya aynı anda imzalatmak istemektedir.
Örnek verilmesi gerekirse; 01.10.2024 tarihli bir kira sözleşmesinde tahliye taahhütnamesi imzalanmak isteniyorsa bu tahliye taahhütnamesinin tarihi 01.10.2024 tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.
Aynı gün imzalanan ya da daha önceden imzalanan tahliye taahhütleri geçerli olmayacak ve bu taahhüde dayanarak kiracı evden tahliye edilemeyecektir.
Yine uygulamada sıklıkla karşılaşılan durum ise kiracıdan boş bir tahliye taahhütnamesine imza atması istenerek taahhütnamenin sonradan doldurulmasıdır.
Kiracıdan imzalı boş tahliye taahhüdü almak geçerli mi?
Tahliye taahhüdünün doldurulmadan imzalanması ya da boş kâğıda tahliye taahhüdü için alınan imza tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz.
Genellikle uygulamada, tahliye taahhütleri sonradan kiraya veren tarafından doldurulmak üzere, tarih kısmı boş bırakılmış şekilde kiracı tarafından imzalanıp kiraya verene verilmektedir.
Kiracı, tamamıyla boş bir kâğıda imza atarak da bunu tahliye taahhüdü şeklinde doldurması için ev sahibine verebilmektedir. Buna “beyaza imza” denilmektedir.
Kimi zaman kiracı taraf tahliye zamanı geldiğinde tahliye taahhüdünün açığa imza verildiğinden ya da taahhüdün sonradan doldurulduğunu ileri sürerek taahhüdün geçersizliğini ileri sürebilmektedir.
Gerçekten de bazı durumlarda ev sahibine güvenerek verilen imzanın üstü farklı şekilde doldurulabilmekte ve kiracıların mağduriyetine sebep verebilmektedir.
Ancak bu tip durumlarda Yargıtay’ın da yerleşik içtihatlarına göre tahliye taahhüdünün geçersizliğini ispat külfeti açığa imza veren KİRACIDADIR.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ilgili kararında da bu husus şu şekilde açıklanmıştır;
“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.”
Açıkça Yargıtay, boş kâğıda imza veren ya da tamamlanmamış bir tahliye taahhüdüne imza eden kiracının sonradan kendi iradesine aykırı bu kâğıdın doldurulabileceği riskini kabul ettiğini ifade etmektedir.
Kira sözleşmesi ile aynı tarihli olmadığı müddetçe sonradan tarih atılan tahliye taahhüdü kiracı aksini ispatlamadığı müddetçe geçerli olacak ve kiracıyı bağlayacaktır.