Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir sorusu, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki hukuki ilişkide en sık gündeme gelen konuların başında gelir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerinin feshini ve tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) belirler. Kanun koyucu, zayıf durumda bulunan kiracıyı koruma gayesi gütse de, mülk sahibinin haklı nedenlere dayanarak mülkünü geri almasına olanak tanır. Hukuka uygun tahliye süreci, usul kurallarına sıkı sıkıya bağlılık ister. Hatalı ihtarnameler veya süresi kaçırılmış davalar, mülk sahipleri için zaman ve hak kaybı doğurur.
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye kararı alınabilmesi için kanunda yazılı sebeplerin varlığı aranır. Bu sebepler, kiracıdan kaynaklanan kusurlar veya mülk sahibinden kaynaklanan zorunluluklar olarak iki ana başlıkta toplanır. Türk hukuk sisteminde keyfi tahliye söz konusu değildir; her talebin yasal bir dayanağı bulunmalıdır.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi ile Sözleşmenin Feshi
Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 uyarınca, kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazı ile üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi talep eder. Tahliye taahhütnamesi, mülk sahiplerinin elindeki en güçlü hukuki enstrümanlardan biridir. Ancak bu belgenin geçerliliği belirli şekil şartlarına tabidir.
Taahhütnamenin geçerlilik şartları
Yargıtay içtihatları ve kanun metni, taahhütnamenin geçerliliği hususunda katı kurallar koyar. Öncelikle taahhütname yazılı olmalıdır. Sözlü beyanlar hukuk nezdinde hüküm doğurmaz. En kritik nokta ise tarih unsurudur. Tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir zaman dilimine denk gelmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan veya tarih kısmı boş bırakılarak sonradan doldurulan taahhütnameler, irade sakatlığı iddiasıyla geçersiz sayılabilir. Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan ve yerleştikten sonra, özgür iradesiyle tahliye sözü vermelidir.
Mülk sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde İcra Müdürlüğü kanalıyla tahliye emri göndermeli veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi, taahhütnamenin hukuki gücünü yitirmesine yol açar.
Mülk Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Mülk sahibinin, kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talep etme hakkı bulunur. TBK madde 350 çerçevesinde düzenlenen bu hak, "samimi ve zorunlu ihtiyaç" kriterine dayanır.
İhtiyacın samimi ve zorunlu olması
Mahkemeler, ihtiyaç iddiasını incelerken durumun gerçekliğini araştırır. Mülk sahibinin aynı bölgede boş başka bir dairesinin bulunması veya mevcut konutunun ihtiyacı karşılamaya yetmesi durumunda, tahliye talebi reddedilir. İhtiyacın doğduğu an itibarıyla davanın açılması gerekir. "İleride oğlum evlenecek" veya "Emekli olunca taşınacağım" gibi henüz gerçekleşmemiş ve belirsiz sebeplere dayanarak kiracı çıkarılamaz. İhtiyaç, dava süresince devam etmelidir.
Bu gerekçeyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranış, mülk sahibinin eski kiracıya tazminat ödemesini mecbur kılar. Konu hakkında aklınıza takılan sorular için veya hukuki destek arayışınızda detaylı bilgi alabileceğiniz uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar
Kiracının asli borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Ödemelerin aksatılması, mülk sahibine tahliye hakkı tanır. TBK madde 352/2, bir kira dönemi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilen kiracının, kira süresinin bitiminde dava yoluyla tahliye edilebileceğini düzenler.
İhtarların niteliği ve zamanlaması
Bu yöntemin işlerlik kazanması adına ihtarların usulüne uygun çekilmesi şarttır. İhtarnameler yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediğini net şekilde belirtmelidir. Sözlü uyarılar veya WhatsApp mesajları, yasal ihtar niteliği taşımaz; noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler ispat kolaylığı yaratır. İki ihtarın aynı kira yılı içerisinde, farklı aylara ait olması gerekir. Örneğin, Ocak ayı kirası için çekilen ihtardan sonra kiracı ödeme yapsa bile, Mayıs ayında tekrar ödeme yapmaz ve ikinci ihtar çekilirse, kira dönemi sonunda tahliye davası açma hakkı doğar.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye (Örnek 13)
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı başvurulan en hızlı yöntemlerden biri, İcra ve İflas Kanunu madde 269 uyarınca ilamsız icra takibi başlatmaktır. Halk arasında "Örnek 13" olarak bilinen bu ödeme emri, kiracıya tebliğ edilir. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse temerrüde düşer.
30 günlük ödeme süresi dolduktan sonra mülk sahibi, İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye talep eder. Bu süreç, dava yoluyla tahliyeye kıyasla daha hızlı sonuç verir. Ancak kiracının borca haksız itiraz etmesi, süreci uzatır ve itirazın iptali davası açılmasını zorunlu kılar.
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre bitiminde kiracı çıkmazsa sözleşme kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar. Ancak bu uzama sonsuza kadar sürmez. TBK madde 347, on yıllık uzama süresinin sonunda mülk sahibine herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.
Mülk sahibi, on yıllık uzama süresinin bitimini takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, sözleşmeyi sona erdirir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, on yıllık sürenin başlangıç tarihidir. Örneğin, 1 yıllık sözleşme yapıldıysa, bu 1 yılın üzerine 10 yıl uzama süresi eklenir ve toplamda 11. yılın sonunda tahliye hakkı doğar. İhtar süresinin kaçırılmaması, hakkın kullanımı adına hayatidir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir.
Süreç ve ihtar süreleri
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimde, mülkü satın aldığı ve ihtiyacı sebebiyle tahliye talep ettiği yer alır. Bildirimin ardından, altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Eğer kira sözleşmesinin bitim tarihi, bu altı aylık süreden daha yakınsa, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açma yolu seçilebilir. Yasada belirtilen bir aylık ihtar süresinin kaçırılması, yeni malikin bu özel sebebe dayanarak dava açma hakkını düşürür; bu durumda eski malikin sözleşme şartları aynen devam eder.
Esaslı Tadilat, Genişletme veya Yıkım
Kiralanan taşınmazın esaslı bir onarıma, genişletmeye veya yıkıma ihtiyaç duyması ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın içinde oturulmasının veya kullanılmasının imkansız olması durumunda, mülk sahibi kira sözleşmesini fesheder.
TBK madde 350/2 uyarınca yapılacak tadilatın "esaslı" olması şarttır. Basit boya badana veya mutfak dolabı değişimi gibi küçük onarımlar tahliye sebebi sayılmaz. Binanın güçlendirilmesi, deprem riskine karşı yenilenmesi veya mimari projenin tamamen değiştirilmesi gibi köklü müdahaleler bu kapsamdadır. Tadilat projesinin belediye tarafından onaylanmış olması ve mahkemeye sunulması, iddianın ispatı açısından önem taşır. Tadilat bitiminde, taşınmazı kiralama önceliği, eski kiracıya aittir.
Hukuki Süreçte Usul ve İspat
Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir sorusunun yanıtı, somut olayın özelliklerine göre değişir. Her tahliye sebebi, kendine özgü şekil şartlarına, ihtar sürelerine ve ispat yükümlülüklerine sahiptir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) kuralları çerçevesinde yürütülen davalarda, en ufak bir usul hatası davanın reddine neden olur. Örneğin, ihtarın noter yerine iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi bazı durumlarda ispat sorunları doğurur.
Yakın zamanda getirilen düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Taraflar, mahkeme sürecine girmeden önce arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma zemini arar. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. Bu aşamaların tamamı teknik hukuk bilgisi ister. Mülkünüzü korumak ve yasal haklarınızı eksiksiz kullanmak adına detaylı bilgi için bu alanda tecrübeli bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz. Profesyonel destek, sürecin hızlı ve lehinize sonuçlanmasına katkı verir.
Kira hukuku, dinamik ve detaylı bir alandır. Mülk sahiplerinin fevri hareketlerden kaçınarak, kanunun çizdiği sınırlar dahilinde, yazılı belgelerle ve sürelere riayet ederek hareket etmesi gerekir. Haklıyken haksız duruma düşmemek adına her adımın hukuki zeminde planlanması büyük önem arz eder.