Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alımı ile Türk Vatandaşlığını Kazanabilmesi
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinerek ya da yatırım yaparak Türk vatandaşlığını kazanabilme hakkı 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu 12.maddesinde “Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller” başlığı altında düzenlenmektedir.
İlgili Mevzuat
5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun “Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller” başlıklı 12. Maddesiyle yabancı uyruklu kişilerin vatandaşlık kazanabilmesi yasal zemin kazanır. İlgili maddeye göre:
“Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler:
…
b) 4/4/2013 tarihli ve 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar...” Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunun 31.maddesi kısa dönem ikamet izinlerini düzenlerken j bendinde ise:
“Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu.” İbaresi yer almaktadır. Fıkradaki Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutar için ise Türk Vatandaşlığı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. Maddesine bakılmalıdır. İlgili maddenin ikinci fıkrasında hem gayrimenkul tutarı hem de yatırım tutarı kapsamları belirlenmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre;
“Aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancı, Kanunun 12nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir:
b) (Değişik:RG-6/1/2022-31711-C.K-5072/1 md.) En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca…” tespit edilenler Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabileceklerdir.
Gayrimenkul Satın Alımı Yoluyla Türk Vatandaşlığının İstisnai Yolla Kazanılmasında Şartlar
Tüm bu düzenlemeler toplandığında mevzuat Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi için 3 ana şart koşmuştur:
- Yabancının milli güvenlik ve kamu düzeni açısından sakıncalı bir halinin olmaması, (TVK m.12)
- En az 400 bin Dolar değerindeki bir taşınmazı satın almış olmak,
- En az 400 bin Dolar değerindeki taşınmazın tapu kaydına 3 yıl boyunca satılamayacağına dair şerh koydurmak. (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20)
Sınırlandırmalar ve Ön Koşullar
Türkiye’de gayrimenkul alımıyla vatandaşlığa başvurmak isteyen yabancı uyrukluların öncelikli olarak Türkiye’de oturum iznine sahip olmaları gerekmektedir.
Bunun için satın alınan gayrimenkul üzerinden Türk makamlarına ikamet izni başvurusu yapılmalıdır.
Mevzuata göre Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancılara belirlenen değerin altında kalmamak koşuluyla kısa süreli ikamet izni verilmektedir.
Alınan ikamet izni vatandaşlık başvuru işlemlerinin tamamlanması sürecini kapsayacak şekilde olmalıdır. Verilen kısa süreli ikamet izni yenilenebilir niteliktedir.
Yabancıların Türkiye’deki mal edinimine de sınırlandırma getirilmiştir. Bu sınırlandırmalara göre yabancı uyruklu kişilerin en fazla 30 hektar büyüklüğüne sahip gayrimenkul alma hakkı mevcuttur.
Ülkemizde belirtilen bu büyüklük üzerinde taşınmaz mal edinimi yasaklanmıştır. Ek olarak, satın alınan gayrimenkul büyüklüğü bulunduğu ilçenin özel mülkiyet büyüklüğünün %10’unu geçmemesi gerekmektedir.
Satın alınan gayrimenkulün amacına uygun olmayan şekilde kullanılması halinde de müdahalede yetkili makamlarca müdahalede bulunulabilir.
Başvuru Süreci ve Prosedür
Yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de tapulu bir gayrimenkul satın alabilmesi için vergi dairelerinden kolayca alabileceği bir Türk vergi numarasıyla Türkiye’de bir banka hesabına sahip olması işlemlerin yürütülmesi açısından kolaylık sağlamaktadır.
Türkiye’de gayrimenkul edinimi, sadece tapu müdürlüklerinde yapılacak kayıt yoluyla onaylanmaktadır.
Yabancı uyruklu satıcı ile anlaşma sağladığında tapu bedelini kişisel banka hesabından satıcının banka hesabına havale yoluyla yapılmalıdır.
Banka havalesinin yapıldığını ispatlamak için ilgili bankalar tarafından belgelendirilen ve kaşelenen hem satıcı hem de alıcının banka dekontları gerekmektedir.
Ödeme nakit olarak yapılmış ise Türk Vatandaşlığına başvuru kapsamında geçerli olmamaktadır.
Yabancı uyruklu kişinin zaten bir Türk bankasında bir banka hesabı varsa, o hesaptan da gayrimenkulün tutarını satıcıya havale yapılması kolaylık sağlayacaktır.
Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık başvurusu daha önceden satın alınmış gayrimenkuller vasıtasıyla da yapılabilmesi olanaklıdır. Ancak yine gayrimenkullerin bedeli kanundaki 400.000 USD değer şartını sağlamalıdır.
Kanundaki 400.000 UDS değer şartı tek bir gayrimenkulle de sağlanmak zorunda değildir. Yabancı uyruklu toplam değeri en az 400.000 USD olacak şekilde birden fazla gayrimenkul satın alınabilir. Ancak dikkat edilmesi gerekilen husus satın alınan gayrimenkullerin hepsi için aynı anda başvuru yapılmalıdır.
Yabancı alıcı satıcıya dolar cinsinden ödeme yapsa da satın alınan mülkün fiyatı tapuda Türk Lirası olarak yazılacaktır. Döviz kuru da o günkü resmi Türk Merkez Bankası’nın etkin satış oranına göre kabul edilecektir.
Gayrimenkul, bir Türk gerçek kişiden veya Türk sermayesi ile kurulmuş bir Türk şirketinden satın alınmalıdır. Yabancı kişilerden satın alınan mülkleri alınan mülkler geçerli olmayacaktır.
Mülk edinerek vatandaşlık kazanmada, taşınmazın ÜÇ YIL satılmama taahhüdü alındıktan sonra, Tapu Müdürlüğü tarafından işlemin evrakları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü- Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına gönderilir.
Burada “Uygunluk Belgesi” düzenlenir. Sonrasında Göç İdaresi Genel Müdürlüğü ile Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne gönderilir.
“Uygunluk Belgesi” alındıktan sonra ilgili İl Göç İdaresi Müdürlüğüne oturma izni başvurusu ve daha sonra Nüfus ve Vatandaşlık İşleri İl Genel Müdürlüğüne vatandaşlık için başvuru yapılır.
Değerleme Raporu Nedir?
Mevzuat yabancı uyruklunun vatandaşlık başvurusu yapabilmesi için satın alınacak gayrimenkulün tutarını minimum 400.000 USD olarak belirlemiştir.
Bu tutarı alıcı ve satıcı kendi aralarında belirleyememektedir. Yabancıların taraf olduğu satış işlemlerinde Taşınmaz Değerleme Raporu almak kanunen bir zorunluluktur.
Eski düzenlemeye göre değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı herhangi bir Gayrimenkul Değerleme Şirketi tarafından temin edilebiliyordu.
Ancak yeni düzenlemeyle birlikte bu husus değişmiş ve yabancı uyrukluların istisnai yoldan vatandaşlık başvurusu için gayrimenkul edinimlerinde değerleme raporu düzenleme yetkisi yalnızca TOKİ İştiraki olan GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş’ne verilmiştir. Genelgenin yayınlandığı 04.03.2024 tarihinden itibaren başkaca bir kurumdan alınan değerleme raporları vatandaşlık başvurusunda kabul edilmeyecektir.
Şartların Sağlanmasına Rağmen Başvuru Reddedilirse Ne Olur?
Yabancı tarafından kanun ve yönetmelikte tüm şartlar sağlansa bile idarenin takdir yetkisi kapsamında başvuru kabul edilmez olarak değerlendirilebilir.
İdarenin istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurunun reddi kararına karşı yabancı kişi isterse idareye itirazda bulunabilir. Ya da 60 GÜN İÇİNDE İdare Mahkemesine kararın iptali davası açılabilir. Dava açma süresi kararın tebliğinden itibaren başlamaktadır.
Türk Vatandaşlığını Kazanan Yabancının Eşi ve Çocukları Bu Haktan Yararlanabilir Mi?
Yabancı uyruklu kişi Türk vatandaşlığını kazandığı takdir; reşit olmayan çocukları da yabancı kişinin talebi ve diğer ebeveynin de muvafakati ile Türk vatandaşlığına geçiş yapabilir.
Yabancı kişinin eşi için ise bu durum doğrudan olmaz. Ancak Türk vatandaşlığı kazanan yabancının eşi buna dayanarak aile ikamet iznine başvurabilir.
Bir diğer seçenek de evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması hallerinin uygulanmasıdır.