Kira tahliye davası nasıl açılır sorusu, mülk sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde en sık başvurulan hukuki yollardan biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), hem kiraya vereni hem de kiracıyı koruyan dengeli hükümler barındırır. Mülk sahipleri, kanunda sayılan haklı nedenlerin varlığı halinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açar. Süreç teknik detaylar, sıkı şekil şartları ve süreler barındırır. Hatalı bir işlem, davanın reddine ve zaman kaybına yol açar.
Kira Tahliye Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?
Mülk sahibinin, kanunda belirtilen sebeplerden birine dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla açtığı dava türüne kira tahliye davası denir. Türk hukuk sisteminde keyfi tahliye söz konusu olamaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracının barınma ve çatılı iş yeri hakkını güvence altına alır. Mülk sahibi ancak yasal dayanaklar çerçevesinde tahliye talep eder.
TBK madde 350, 351 ve 352 uyarınca tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır. Bu sebeplerden biri doğmadan mahkemeye başvurmak, davanın reddiyle sonuçlanır. Yaygın tahliye nedenleri şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi (Temerrüt)
- Yazılı tahliye taahhütnamesi
- Mülk sahibinin veya yakınının konut/iş yeri ihtiyacı
- Taşınmazın yeniden inşası veya imarı
- İki haklı ihtar
- 10 yıllık uzama süresinin dolması
Bu nedenlerin her biri ayrı ispat şartlarına ve dava açma sürelerine tabidir. Süreci doğru yönetmek adına daha detaylı bilgi alarak ilerlemek hak kaybını önler.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (Temerrüt)
Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihte ödemezse temerrüde düşer. Mülk sahibi, ödenmeyen kira bedelleri için kiracıya noter kanalıyla ihtarname gönderir. TBK madde 315 uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanınır. İhtarnamede, borcun 30 gün içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça yazar.
Kiracı bu süre zarfında borcunu ödemezse, mülk sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açar. Mahkeme, ödemenin yapılmadığını tespit ettiğinde tahliye kararı verir. Bu yöntem, en hızlı sonuç veren tahliye yollarından biridir.
İki haklı ihtar ile tahliye
Bir kira yılı içerisinde kira bedelini iki farklı ayda ödemeyen ve bu sebeple kendisine iki ayrı haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı tahliye yolu açılır. Mülk sahibi, kira dönemi bittikten sonraki bir ay içinde dava açar. İhtarların geçerli sayılması için, hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği ve meblağ ihtarnamede net şekilde yer alır. İhtarların aynı kira yılı içinde olması şarttır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası
Türk hukukunda en güçlü tahliye nedenlerinden biri geçerli bir tahliye taahhütnamesi varlığıdır. TBK madde 352/1 uyarınca kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenirse ve buna rağmen boşaltmazsa, mülk sahibi dava açar.
Taahhütnamenin geçerliliği için şu şartlar aranır:
- Yazılı olması şarttır.
- Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte verilmelidir. Sözleşme ile aynı gün verilen taahhütler, baskı altında verildiği varsayımıyla geçersiz sayılır.
- Tahliye tarihi net olmalıdır.
Mülk sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatır veya dava açar. Sürenin kaçırılması taahhütnamenin hükmünü yitirmesine sebep olur. Belgenin geçerliliği konusundaki incelemeler teknik bilgi ister; bu aşamada daha detaylı bilgi almak süreci netleştirir.
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye
Mülk sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için tahliye talep eder. TBK madde 350 bu hakkı düzenler.
Mahkeme, ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olup olmadığını araştırır. Örneğin, kirada oturan bir mülk sahibinin kendi evine geçmek istemesi samimi bir ihtiyaç sayılır. Ancak, mülk sahibi kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiraya verirse, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Kanun, kötü niyetli tahliyeleri engeller. İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında, davanın belirli sürelerde açılması zorunludur.
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Kira sözleşmeleri kural olarak süresiz uzar. Ancak kanun koyucu, mülk sahibini sonsuza kadar bağlamaz. TBK madde 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, herhangi bir sebep gösterilmeksizin tahliye edilir.
Burada hesaplama kritiktir. 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Sözleşme bitiminden itibaren 10 yıl boyunca kendiliğinden yenilenir. Bu 10 yılın bitimini takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla dava açılır. Sebep gösterme zorunluluğu yoktur.
Yeni Kira Hukuku Düzenlemesi Zorunlu Arabuluculuk
Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvuru zorunluluğu geldi. Mülk sahibi, doğrudan mahkemeye dilekçe veremez. Önce arabulucuya başvurur. Taraflar arabulucu huzurunda anlaşamazsa, "anlaşamama tutanağı" düzenlenir. Dava dilekçesine bu tutanağın aslı veya onaylı örneği eklenir. Arabuluculuk şartını yerine getirmeyen davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olur. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir. Yetki kuralı kesin değildir, ancak taşınmazın bulunduğu yerde dava açmak ispat kolaylığı açısından tercih edilir.
Dava Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?
Dava dilekçesi, yargılamanın iskeletini oluşturur. Dilekçede eksik bir husus kalması, haklıyken haksız duruma düşmeye sebep olur. Dilekçede şu unsurlar yer alır:
- Tarafların kimlik bilgileri ve adresleri
- Konu (Örneğin: Kiralananın tahliyesi ve birikmiş kira alacağının tahsili talebidir)
- Açıklamalar (Olay örgüsü, ihtarname tarihleri, ödenmeyen aylar vb.)
- Hukuki sebepler (TBK ilgili maddeleri, HMK)
- Deliller (Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarnameler, banka dekontları, tanık)
- Sonuç ve İstem
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) kurallarına uygun, net ve somut bir dilekçe yazmak davanın seyrini belirler. Profesyonel destek almak isteyenler daha detaylı bilgi için hukuk ofislerine ulaşır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Dava süresi; mahkemenin iş yüküne, tebligat süreçlerine, bilirkişi incelemesine ve tanık dinlenmesine göre değişir. Büyükşehirlerde Sulh Hukuk Mahkemeleri yoğun çalışır. Ortalama bir tahliye davası, istinaf süreci hariç 10 ay ile 18 ay arasında sonuçlanır. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye veya tahliye taahhütnamesi gibi ispatı daha kolay dosyalarda süre kısalır. İstinaf ve Yargıtay aşamaları süreci uzatır. Mülk sahibi bu süreci göze alarak hareket eder.
Kiracının Hakları ve İtiraz Süreci
Kiracı, kendisine açılan davaya karşı cevap verme hakkına sahiptir. Kiracı; kiranı ödediğini dekontlarla ispat eder, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia eder veya mülk sahibinin ihtiyacının samimi olmadığını savunur. Mahkeme, kiracının savunmalarını ve delillerini titizlikle inceler. Kiracı, tebligat eline ulaştıktan sonra 2 hafta içinde cevap dilekçesini mahkemeye sunar.