Kiracıların ihtiyaç sebebiyle tahliye edilip taşınmazın yeniden başka kişilere yüksek fiyattan kiralanması son yıllarda oldukça sık karşılaşılan bir durumdur.
Bu noktada Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan ve ev sahiplerinin tazminat sorumluluğunun doğmasına sebep olan bazı hükümler getirmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi ile YENİDEN KİRALAMA YASAĞINI getirmiştir.
Yeniden kiralama yasağının esas amacı kiracının gerçek olmayan ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesinin önüne geçmek ve kiracının mağduriyetini önlemektir.
Yeniden kiralama yasağı ev sahibinin kiralananı eski kiracısından başka birine kiralayamamasını sağlamaktadır.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ KANUNİ ŞARTLARI NELERDİR?
Türk Borçlar Kanunu 355.maddesinin ilk fıkra düzenlemesi şu şekildedir:
“- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Türk Borçlar Kanunu madde 355’teki düzenlemeye göre ev sahibinin yeniden kiralama yasağına tabi olması için;
- Kiraya veren kiracıyı gereksinim, yeniden imar ve inşa sebebine dayanarak evden çıkartması,
- Ev sahibinin taşınmazı yeniden kiraya vermesinde haklı bir sebebinin bulunmaması ve
- Kiralananın boşaltıldığı tarihten itibaren 3 yıl geçmemiş olması aranmaktadır.
Yukarıda sayılan hallerden ilki için kiracının kiralananı boşaltması için ev sahibinin gereksinim nedenini ileri sürmesi gerekmektedir.
Her tahliye türünde ev sahipleri yeniden kiralama yasağına maruz kalmamaktadır. Önemli olan kiracının ev sahibinin samimi bir ihtiyacının doğması nedeni ile kiralananı boşaltması gerekmektedir.
İkinci hal de ise, kiralananın kiralayanın gereksinimi nedeniyle boşaltılması durumunda ev sahibi üç yıl geçmeden de evini kiralayabilmesinden bahsedilmektedir.
Buna göre, eğer ki ev sahibinin kiralamakta haklı bir sebebi var ise gereksinim nedeniyle kiralananı boşaltmasına sebebiyet verdiği eski kiracısı dışında kiralananı bir başkasına kiralayabilmektedir.
Son hal de ise kanun koyucu yeniden kiralama yasağını süresini tayin etmiştir.
Buna göre yeniden kiralama yasağı kiralananın boşaltılmasından itibaren 3 YIL için geçerli olacaktır.
YENİDEN İMAR VE İNŞA SEBEPLİ TAHKİYE DURUMUNDA NE OLUR?
Aynı maddenin 2. Fıkrasında ise yeniden imar ve inşa sebebi nedeniyle kiralananı boşaltmak zorunda kalmış olan kiracıya kanun ayrı bir hak tanımaktadır.
2.fıkra hükmü şu şekildedir;
“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.”
Buna göre, yeniden imar ve inşa sebebi ile kiralananı boşaltan kiracıya evi yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamak için öncelik hakkı tanınmıştır.
Dikkat edilmesi gereken nokta, yeniden imar ve inşa nedeni ile evi boşaltmasına sebebiyet verilmiş kiracının gereksinim nedeni ile kiralananı boşaltması durumundan farklı olarak kiralananı yine aynı koşul ve şartlarda kiralayamamaktadır.
Bu durumda ev sahibinin de hakları gözetilerek kanun koyucu yeni durumdaki kiralananın kiracıya tekrar kiralanmasını isterken hakkaniyeti gözeterek yeni kira bedeli belirlenmesine izin vermiştir.
Kiracının yukarıda bahsedilen öncelik hakkını kullanması için ilk olarak kiraya verenin kiracıya YAZILI bildirim yapması şartı aranmaktadır.
Bu yazılı bildirimden sonra kiracının öncelik hakkını 1 AY İÇİNDE kullanması gerekmektedir.
EV SAHİBİNİN TAZMİNAT SORUMLULUĞU HANGİ HALLERDE DOĞAR?
Kiraya verinin TBK 355.maddesindeki tazminat sorumluluğu teorik olarak yukarıda bahsedilen kurallara aykırı davranması halinde doğmaktadır.
Ancak uygulamada durum her zaman böyle değildir.
Örneğin ev sahibiniz size kiralanana kendisinin taşınmak zorunda olduğundan bahisle kiralanandan çıkmanız için bir ihtar göndermiş olsun.
Kanunen sizin böyle bir ihtara uyma gibi bir zorunluluğunuz yoktur.
Evden çıkıp çıkmamak tamamen size kalmış bir durum olup çıkmadığınız takdirde ev sahibi yasal yollara başvurabilmektedir.
Ancak siz kendi isteğinizle böyle bir ihtarın gönderilmesi üzerine kiralanandan çıkarsanız kanun bu durumu korumayacak olup ev sahibi için de yeniden kiralama yasağı söz konusu olmayacaktır.
Yargıtay’ın istikrarlı kararlarında da herhangi bir mahkeme ilamı ya da icra işlemi olmadan kiralananı kendi inisiyatifi ile taşınmazı boşaltan kiracının tazminat talebi reddedilmektedir.