Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? Yeni Ev Sahibinin Hakları

Oturduğunuz evin satıldığını öğrenmek, çoğu kiracı için ilk anda "Evden çıkmam gerekecek mi?" endişesini doğurur. Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı sorusunun kısa cevabı hayırdır: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 310. maddesine göre kiralanan başkasına devredilirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; sözleşme aynı şartlarla yeni ev sahibiyle devam eder.

Bu, kiracının hiçbir zaman çıkarılamayacağı anlamına da gelmez. Yeni malik, kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı gibi kanunda sayılan sebeplere dayanarak, belirli sürelere uyarak ve kural olarak dava yoluyla tahliye isteyebilir. Aşağıda satıştan sonra kira ilişkisinin nasıl devam ettiği, yeni malikin hangi şartlarla tahliye talep edebileceği ve kiracının nelere dikkat etmesi gerektiği adım adım anlatılıyor.

Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Hayır. TBK'nın 310. maddesi, "satış kirayı bozmaz" şeklinde özetlenebilecek bir kural koyar. Kira ilişkisi kurulduktan sonra ev satılır, bağışlanır veya miras yoluyla el değiştirirse, yeni malik eski ev sahibinin yerine geçer. Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Kiracının yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez; mevcut sözleşme geçerliliğini korur.
• Kira bedeli, ödeme günü, artış dönemi ve sözleşme süresi aynen devam eder.
• Satıştan sonra kira bedeli yeni malike ödenir.
• Yeni malik, sırf evi satın aldığı için kira bedelini kanuni sınırların üzerinde artıramaz.

Satış tek başına bir tahliye sebebi olmadığı için, eski ev sahibi de "evi satacağım" gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin hangi durumlarda tahliye isteyebileceğine ilişkin genel çerçeve için ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda çıkarabileceğini anlatan yazıya bakabilirsiniz.

Satıştan sonra kira ödemelerinde karışıklık yaşamamak için yeni malikten satışı ve hesap bilgilerini yazılı olarak bildirmesini istemek, tapu kaydını teyit etmek ve ödemeleri banka üzerinden açıklamalı olarak yapmak yararlıdır.

Yeni Malik Hangi Sebeplerle Tahliye İsteyebilir?

Yeni ev sahibi, eski malikle aynı hukuki konumdadır; bu nedenle TBK'da sayılan tahliye sebeplerine dayanabilir. Bunlara ek olarak yalnızca yeni malike tanınmış özel bir yol da vardır. Başlıca sebepler şunlardır:

• Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Yeni malikin kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı.
• Gereksinim, yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350): Sözleşme süresinin sonunda dava açılarak kullanılabilir.
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m.352): Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar veya kiracının aynı ilçe ya da belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.
• Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): Temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi.
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347): Konut kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda, kanundaki bildirim süresine uyularak sebep göstermeden fesih.

Kira ilişkisi aynı sözleşmeyle devam ettiği için, sürelerin hesabında kural olarak sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır; satış bu süreleri sıfırlamaz.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreci (TBK m.351)

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, evi satın alan kişinin evde kendisinin veya bir yakınının oturmak istemesidir. TBK'nın 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa iki yoldan birini seçebilir:

Birinci yolda kiracıya yapılacak bildirimin süresinde ve yazılı olması önemlidir; uygulamada genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Bir aylık süre kaçırılırsa yeni malik bu hızlı yolu kullanamaz, ancak sözleşme süresinin sonunu bekleyerek ikinci yola başvurabilir.

Her iki yolda da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre ihtiyacın varlığını ispat yükü ev sahibindedir; ihtiyacın sadece ileride doğabilecek bir ihtimal olması veya kirayı artırmak için bahane olarak ileri sürülmesi yeterli görülmez. Mahkeme, tanık beyanları ve belgeler üzerinden ihtiyacın gerçekliğini değerlendirir.

Arabuluculuk ve Dava Süreci

1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kural 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde düzenlenmiştir; icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız tahliye takipleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculukta taraflar anlaşırsa, örneğin kiracıya taşınması için makul bir süre tanınması veya taşınma masraflarına katkı sağlanması gibi çözümler üzerinde uzlaşılabilir. Anlaşma olmazsa kira ilişkisinden doğan davalara bakmakla görevli sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Dava süreci, delillerin toplanmasına ve mahkemenin iş yüküne göre değişen bir süre alır; bu süre içinde kiracı kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

Kiracının Hakları ve Dikkat Etmesi Gerekenler

Ev satıldığında kiracının haklarını korumak için şu noktalar önemlidir:

1. Tahliye taahhüdünü düşünmeden imzalamayın: TBK'nın 352. maddesine göre geçerli bir tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmelidir. Yeni malikin imzalatmak istediği bir taahhüt, ileride tahliye takibine dayanak olabileceği için imzalamadan önce hukuki destek almak yerinde olur.
2. Kira artışında kanuni sınıra dikkat edin: Yenilenen kira dönemlerinde artış, TBK'nın 344. maddesine göre bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
3. Ödemelerinizi belgeleyin: Kira bedelini banka aracılığıyla, açıklamasına ait olduğu ayı yazarak ödeyin.
4. Bildirimleri saklayın: Yeni malikten gelen ihtarname ve mesajların tarihleri, sürelerin hesabında belirleyicidir.
5. Yeniden kiralama yasağını bilin: TBK'nın 355. maddesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiren ev sahibi, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Depozito (Güvence Bedeli) Ne Olur?

Satış sırasında kiracıların merak ettiği bir diğer konu, sözleşmenin başında verilen depozitonun akıbetidir. TBK'nın 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmişse bu paranın kiracının adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir ve banka, tarafların rızası veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararı olmadan bu parayı geri veremez.

Depozito kanuna uygun şekilde bankaya yatırılmışsa satış bu güvenceyi etkilemez. Uygulamada sık görüldüğü gibi depozito doğrudan eski ev sahibine elden ödenmişse, iadenin kimden isteneceği konusunda tartışma çıkabilir. Bu nedenle satış sırasında depozitonun yeni malike devredilip devredilmediğinin eski ve yeni malikle yazılı olarak netleştirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Satış Sürecinde Ev Sahibinin Evi Göstermesi

Ev satışa çıkarıldığında alıcı adaylarının evi görmek istemesi doğaldır. TBK'nın kiracının katlanma yükümlülüğüne ilişkin hükmüne göre kiracı, kiraya verenin kiralananı satmak veya yeniden kiraya vermek amacıyla gezilmesine ve gözden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Ancak kiraya veren, bu ziyaretlerin zamanını kiracıya uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Habersiz veya kiracının özel hayatını zorlaştıracak sıklıkta yapılan ziyaretler bu dengenin dışında kalır.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Kiracı ancak kanundaki tahliye sebeplerinden biri varsa ve gerekli süreç işletilirse tahliye edilebilir.

Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Ev sahibi kiracıyı ancak ihtiyaç, yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesi veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni sebeplerle ve kural olarak dava ya da icra yoluyla çıkarabilir. Kendiliğinden kapıyı değiştirmek veya eşyaları çıkarmak hukuka aykırıdır.

Yeni ev sahibi kiracıyı kaç ayda çıkarabilir?

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparsa altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Bildirim yapmazsa sözleşme süresinin bitimini bekleyip bitimden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bu yolda tahliye, mahkeme kararıyla gerçekleşir.

Yeni ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Yeni malik mevcut sözleşmeyle bağlıdır; yenilenen kira dönemlerinde artış TBK'nın 344. maddesindeki sınırları aşamaz.

Yeni ev sahibi bir ay içinde ihtarname göndermezse ne olur?

Bu durumda yeni malik, altı ay sonra dava açma imkânını kaybeder. Ancak sözleşme süresi sona erdiğinde, bitimden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Özet

• Ev satılırsa kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310).
• Kira bedeli, artış dönemi ve süre aynen devam eder; kira yeni malike ödenir.
• Yeni malik, bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açabilir (TBK m.351).
• Bildirim yapılmazsa dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.
• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ispat yükü ev sahibindedir.
• Tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren malik üç yıl boyunca evi başkasına kiralayamaz.

Ev satıldığında hem kiracının hem de yeni malikin haklarını doğru değerlendirmek, gereksiz uyuşmazlıkları ve süre kayıplarını önler. Dural Hukuk, kira sözleşmelerinin incelenmesi, ihtarname hazırlığı, arabuluculuk süreci ve tahliye davaları konusunda destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk