Kentsel Dönüşümde Tahliye Süresi ve Elektrik-Su Kesilmesi

Oturduğunuz bina "riskli yapı" olarak tespit edildiyse, kapıya asılan bir yazı ya da e-Devlet bildirimiyle birlikte akla gelen ilk soru genellikle kentsel dönüşüm tahliye süresinin ne kadar olduğudur. Kısaca cevap vermek gerekirse 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da 2023 yılında yapılan değişiklikten sonra, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere tek seferde en fazla 90 gün süre verilmektedir. Bu süre içinde bina boşaltılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması ve kolluk desteğiyle tahliye gündeme gelir.

Süre kısa olduğu için hem maliklerin hem de kiracıların haklarını ve itiraz yollarını zamanında bilmesi önemlidir. Aşağıda riskli yapı sürecinde tahliye süresinin nasıl işlediği, elektrik ve suyun ne zaman kesilebileceği, kiracıların durumu ve başvurulabilecek hukuki yollar sade bir dille anlatılmaktadır.

Riskli Yapı Süreci Nasıl Başlar?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç, binanın deprem gibi afet riskleri bakımından "riskli yapı" olduğunun tespit edilmesiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır ve tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir. Ardından tespit sonucu maliklere bildirilir.

Bildirim, maliklere doğrudan yapılabileceği gibi bina girişine asılması, muhtarlıkta ilan edilmesi ve elektronik yollarla duyurulması gibi yöntemlerle de yapılabilir. Bu nedenle kapınıza asılan bir yazıyı "nasılsa bana tebliğ edilmedi" diyerek görmezden gelmek, sürelerin kaçırılmasına yol açabilir.

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz hakkı vardır. Uygulamada bu itiraz için tebliğden itibaren 15 günlük bir süre öngörülmektedir ve itiraz, teknik heyetler tarafından incelenir. İtiraz süresi geçtiğinde veya itiraz reddedildiğinde tespit kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir.

Kentsel Dönüşümde Tahliye Süresi Ne Kadar?

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi, 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile önemli ölçüde değiştirilmiştir. Eski düzenlemede maliklere altmış günden az olmamak üzere süre verilmesi ve gerekirse ek süre tanınması öngörülüyordu. Güncel düzenlemede ise riskli yapının yıktırılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir; tahliye ve yıkımın bu süre içinde tamamlanması beklenir.

Bu değişikliğin pratikteki anlamı şudur:

• 90 gün bir üst sınırdır; idare bu sınırı aşmamak üzere daha kısa bir süre de belirleyebilir. Uygulamada çoğu idarenin 60 ila 90 gün arasında süre verdiği görülmektedir.
• Süre, kural olarak riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yapılan bildirimle işlemeye başlar.
• Kanunda kiracılar için ayrı bir süre öngörülmemiştir; binayı kullanan herkes, maliklere verilen süre içinde binayı boşaltmak durumundadır.
• Eski sistemdeki gibi ek süre verilmesi bir hak değildir; idarenin uygulamasına göre değişebilir.

Bu nedenle bildirim tarihini not etmek ve taşınma, eşya nakli ve yeni konut arayışı gibi hazırlıklara bildirim gelir gelmez başlamak gerekir.

Bildirim geldiğinde yapılması gerekenler

• Bildirimin tarihini, hangi idareden geldiğini ve verilen süreyi yazılı olarak kayda alın; bildirimin fotoğrafını çekin.
• Tapu kaydında riskli yapı şerhi bulunup bulunmadığını tapu müdürlüğü veya e-Devlet'teki tapu hizmetleri aracılığıyla kontrol edin.
• Malikseniz itiraz süresini, diğer maliklerle yapılacak toplantıları ve alınan kararları takip edin.
• Kiracıysanız depozito ve peşin ödenmiş kira konusunu ev sahibinizle yazılı olarak konuşun ve binada oturduğunuzu gösteren belgeleri saklayın.
• Taşınma veya kira yardımı için başvuru şartlarını ve gerekli belgeleri ilgili idareden öğrenin.

Elektrik, Su ve Doğal Gaz Ne Zaman Kesilir?

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesini ve verilen hizmetlerin ilgili kurum ve kuruluşlarca durdurulmasını öngörür. Uygulamada bu adım, verilen tahliye süresinin dolmasına rağmen binanın boşaltılmadığı durumlarda atılır. İdare, ilgili dağıtım şirketlerine ve belediyeye yazı göndererek hizmetlerin kesilmesini ister.

Hizmetlerin kesilmesi, binada yaşamayı fiilen zorlaştıran bir idari tedbirdir ve yıkım öncesi güvenlik açısından da gereklidir. Yıkım ruhsatının alınabilmesi için de bu hizmetlerin kapatıldığının belgelenmesi istenir.

Elektrik, su ve doğal gaz kesildiğinde aboneliklerin kapatılması, güvence bedellerinin iadesi ve son okuma faturalarının ödenmesi gibi işlemlerin ayrıca takip edilmesi gerekir. Kiracıysanız, aboneliklerin sizin adınıza olup olmadığını kontrol etmeniz ve kapatma işlemini kendiniz yapmanız ileride borç çıkarılmasını önler.

Süre Dolduğunda Tahliye ve Yıkım Nasıl Yapılır?

Verilen süre içinde bina boşaltılmaz veya yıkım engellenirse, 6306 sayılı Kanun'a göre idare mülki amirin (vali veya kaymakamın) yazılı izniyle ve kolluk kuvvetlerinin yardımıyla tahliye ve yıkımı kendisi gerçekleştirebilir. Bu aşamada sıklıkla şu işlemler yapılır:

1. Binada kalan kişilere son bir uyarı yapılır ve tahliye tutanağı düzenlenir.
2. Gerekirse kapılar çilingir aracılığıyla açılır.
3. İçeride kalan eşyalar tutanakla tespit edilerek bir yediemin (eşyayı muhafaza eden güvenilir kişi veya depo) deposuna teslim edilir.
4. Yıkım gerçekleştirilir; yıkım ve nakil masrafları kural olarak maliklere yansıtılır.

Bu nedenle tahliyenin zorla yapılmasını beklemek, hem eşyaların zarar görmesi hem de ek masraflar açısından genellikle malik ve kiracının aleyhine sonuç doğurur.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Tahliyesi ve Kiracı Hakları

Kentsel dönüşümde kiracı tahliyesi, en çok merak edilen konulardan biridir. Riskli yapı sürecinde kiracı da tahliye yükümlülüğü altındadır. Kira sözleşmesinin süresinin henüz dolmamış olması, tahliye ve yıkımı engellemez; çünkü yapının yıkılmasıyla birlikte kira ilişkisinin devamı fiilen imkânsız hâle gelir.

Bununla birlikte kiracının da gözetmesi gereken hakları vardır:

• Taşınma veya kira yardımı: 7471 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeye göre binada fiilen oturan ve tahliyeye rıza gösteren malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, kira yardımı veya taşınma yardımı yapılabilir. Yardımın şartları ve tutarları ilgili Bakanlıkça belirlenir; başvuru için ikamet kaydı ve tahliye tutanağı gibi belgeler istenebilir.
• Depozito ve peşin kira: Kiraya verene ödenen güvence bedelinin (depozito) iadesi ile kullanılmayan döneme ilişkin peşin ödenmiş kiranın iadesi istenebilir.
• Abonelikler: Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kapatılması kiracının sorumluluğundadır.

Kiracıların bu süreçteki haklarını daha ayrıntılı öğrenmek için kentsel dönüşümde kiracı haklarını anlatan yazıya göz atabilirsiniz.

Riskli yapı kararı yoksa ne olur?

Binada riskli yapı tespiti yoksa ev sahibi 6306 sayılı Kanun'daki hızlı tahliye yolunu kullanamaz. Bu durumda yeniden inşa veya esaslı onarım gerekçesiyle kiracının çıkarılması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesindeki tahliye davası şartlarına bağlıdır. Aşağıdaki tablo iki yol arasındaki temel farkları gösterir:

Tahliye Kararına Karşı Hangi Yollar Var?

Riskli yapı tespitine ve bu tespite dayanan tahliye ve yıkım işlemlerine karşı idari yargı yolu açıktır. Uygulamada 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabileceği kabul edilmektedir. Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, dava açmanın tahliye ve yıkım sürecini kendiliğinden durdurmamasıdır. Sürecin durması için mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.

Ayrıca 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılara ilişkin uygulama kararlarında aranan çoğunluk, paydaşların payları oranında üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiştir. Bu nedenle kararlara katılmayan maliklerin kendilerine yapılan bildirimleri ve süreleri dikkatle takip etmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm tahliye süresi kaç gündür?

Güncel düzenlemeye göre riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere tek seferde en fazla 90 gün süre verilir. İdare bu sınırı aşmamak üzere daha kısa bir süre de belirleyebilir.

Kentsel dönüşümde kiracı tahliyesi nasıl olur?

Kiracı, maliklere verilen süre içinde binayı boşaltmak zorundadır. Süre içinde çıkılmazsa hizmetler kesilebilir ve mülki amirin izniyle kolluk desteğinde tahliye yapılabilir. Şartları taşıyan kiracılar taşınma veya kira yardımı için başvurabilir.

Ev sahibi kentsel dönüşüm diyerek elektriği ve suyu kesebilir mi?

Hayır. Elektrik, su ve doğal gazın kesilmesi, riskli yapı sürecinde idarenin talebiyle ilgili kurumlarca yapılan bir işlemdir. Ev sahibinin kendi başına hizmetleri kesmesi hukuka aykırıdır ve kiracının hukuki yollara başvurmasına konu olabilir.

Tahliye süresi uzatılabilir mi?

Kanun en fazla 90 günlük bir süre öngörür ve ek süre verilmesi bir hak değildir. Ancak idarenin uygulamasına göre somut durumda farklı değerlendirmeler yapılabilir; bu nedenle süre uzatımına güvenerek hazırlıkları ertelememek gerekir.

Dava açarsam yıkım durur mu?

Dava açmak tek başına yıkımı durdurmaz. Sürecin durması için idare mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.

Özet

• Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere tek seferde en fazla 90 gün süre verilir.
• Kiracılar için ayrı bir süre yoktur; binayı kullanan herkes bu süre içinde binayı boşaltmalıdır.
• Süre içinde tahliye yapılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri ilgili kurumlarca durdurulabilir.
• Mülki amirin yazılı izniyle kolluk desteğinde tahliye ve yıkım yapılabilir; masraflar maliklere yansıtılabilir.
• Şartları taşıyan malik ve kiracılar taşınma veya kira yardımı için başvurabilir.
• İptal davası yıkımı kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması kararı gerekir.

Riskli yapı tespiti, tahliye süresi, kira ilişkisi veya idari işlemlere karşı dava süreçlerinde Dural Hukuk malik ve kiracılara destek verebilir. Büroya 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk