İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sorusunun kısa cevabı şudur: Konut veya çatılı işyeri kiracısı, bir kira yılı içinde iki ayrı dönemin kirasını zamanında ödemediği için kiraya verenden iki haklı yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Kiracının ihtarlardan sonra borcunu ödemesi, kural olarak bu hakkı ortadan kaldırmaz. Dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin ikinci fıkrasıdır.
Bu yolda sonuç büyük ölçüde zamanlamaya bağlıdır: İhtarların aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi, davanın bir aylık süre içinde açılması ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bu yazıda iki haklı ihtarın şartları, kira yılının nasıl hesaplandığı, dava açma süresi ve arabuluculuk, diğer tahliye yollarıyla farkları ve ihtarname hazırlarken dikkat edilecek noktalar anlatılmaktadır.
İki Haklı İhtar Nedir?
İhtar, borçluya borcunu yerine getirmesi gerektiğini bildiren yazılı uyarıdır. Kira ilişkisinde "haklı ihtar", kira bedelinin ödeme günü geldiği hâlde ödenmemesi üzerine kiracıya gönderilen ve gönderildiği anda gerçekten ödenmemiş bir kira borcuna dayanan ihtardır. Kiracı aynı kira yılı içinde bu şekilde iki kez ihtara sebep olmuşsa, kanun kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır.
Bu tahliye sebebi, Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler arasında yer alır. Kiracının sürekli olarak ödemeyi geciktirmesi, kiraya veren açısından sözleşmeyi sürdürmeyi zorlaştırdığından, borcun sonradan ödenmiş olması tek başına tahliyeyi engellemez. Bu yönüyle iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesine dayanan diğer yollardan ayrılır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyenin Şartları
Yargıtay uygulaması ve doktrin dikkate alındığında aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Konut veya çatılı işyeri kirası: Hüküm bu kira türlerinde uygulanır.
- Muaccel olmuş kira borcu: İhtar, kiranın ödeme günü geçtikten sonra gönderilmelidir. Ödeme gününden önce çekilen ihtar haklı sayılmaz.
- İki ayrı dönem için iki ayrı ihtar: İhtarlar farklı kira dönemlerine ilişkin olmalıdır. Birden fazla ayın kirasını tek bir ihtarda istemek, kural olarak tek ihtar sayılır.
- Aynı kira yılı: İki ihtarın da aynı kira yılı içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Uygulamada belirleyici olan ihtarın düzenlendiği değil, tebliğ edildiği tarihtir.
- Yazılı ihtar: İhtarın yazılı olması gerekir. Noter zorunlu değildir; ancak ispat kolaylığı nedeniyle noter aracılığıyla gönderilmesi yaygındır. Kira alacağı için başlatılan icra takibinde gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçebilir.
- Tebliğ anında borcun ödenmemiş olması: Kiracı ihtar kendisine ulaşmadan önce ödemeyi yapmışsa ihtar haklı sayılmaz. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme ise ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
Kiraya verenin birden fazla olması hâlinde ihtarların ve davanın kural olarak tüm kiraya verenler tarafından birlikte yapılması gerekir. Kiranın yıllık peşin ödendiği sözleşmelerde ise aynı kira yılında iki ayrı gecikme doğmayacağından bu tahliye sebebi çoğu zaman uygulanamaz.
Kira Yılı Nasıl Hesaplanır?
Kira yılı, takvim yılı değildir; sözleşmenin başladığı tarihten itibaren on iki aylık dönemdir. Örneğin sözleşme 15 Mart'ta başlamışsa, kira yılı her yıl 15 Mart'ta başlar ve izleyen yılın 14 Mart'ında sona erer.
- Aynı kira yılı: Haziran ve Ekim aylarının kirası için gönderilen ve bu aylarda tebliğ edilen iki ihtar aynı kira yılına düşer.
- Farklı kira yılı: Ocak ayına ilişkin ihtar Şubat'ta, Mart ayına ilişkin ihtar 20 Mart'ta tebliğ edilmişse ikinci ihtar yeni kira yılına düşer; bu durumda şart oluşmaz.
- Kısa süreli kiralar: Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki ihtarın kira süresi içinde tebliğ edilmesi gerekir.
Kira yılının başlangıcını belirlemek için yazılı sözleşmedeki başlangıç tarihine bakılır. Sözlü sözleşmelerde veya başlangıç tarihi tartışmalı olduğunda bu tarihin ispatı ayrıca önem kazanır.
Dava Ne Zaman Açılmalı? Süreler ve Arabuluculuk
TBK m.352/2'ye göre kiraya veren, kira süresinin bitiminden, on yıldan uzun süreli kiralarda ise her kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmenin süresi dolup sözleşme kendiliğinden uzamışsa (TBK m.347), her uzama yılının sonu esas alınır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılırsa o döneme ilişkin ihtarlara dayanarak tahliye istenemez ve yeni bir kira yılında yeniden iki haklı ihtar gerekir.
Kira yılı veya kira süresi dolmadan açılan davalar, süresinden önce açıldığı gerekçesiyle reddedilme riski taşır. Bu nedenle davanın, ilgili dönemin bitiminden sonraki bir ay içinde açılması en güvenli yoldur. TBK m.353 uyarınca kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar; ancak bu bildirimin içeriği ve zamanlaması somut olayda tartışma konusu olabileceğinden, süreyi bu imkâna güvenerek geçirmemek önerilir.
Zorunlu arabuluculuk: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; icra yoluyla ilamsız tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır. Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, aynı Kanun gereği hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Yargıtay da tahliye davalarında bu sürenin bir aylık dava süresine eklenmeyeceğini kabul etmektedir. Yine de arabulucuya bir aylık süre içinde başvurulmalı ve son tutanaktan sonra kalan süre dikkatle hesaplanmalıdır.
Tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davanın süreci ve belgeleri hakkında daha fazla bilgi için kira tahliye davası nasıl açılır yazımıza bakabilirsiniz.
İki Haklı İhtar, Temerrüt Nedeniyle Fesih ve İcra Yoluyla Tahliye Farkı
Kiranın ödenmemesine dayanan üç farklı yol vardır ve bunlar birbirine sıkça karıştırılır:
| Yol | Ne gerekir? | Kiracı sonradan öderse | Süre ve merci |
| İki haklı ihtar (TBK m.352/2) | Aynı kira yılında iki ayrı dönem için iki haklı yazılı ihtar | Ödeme, kural olarak tahliye hakkını ortadan kaldırmaz | Kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde, arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinde dava |
| Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315) | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre veren ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildiren yazılı ihtar | Verilen süre içinde ödenirse fesih gerçekleşmez | Süre sonunda fesih; ardından arabuluculuk ve tahliye davası |
| İcra yoluyla tahliye (İcra ve İflas Kanunu) | Tahliye talepli icra takibi ve ödeme emri; konut ve çatılı işyerinde 30 günlük ödeme süresi | Ödeme süresi içinde ödenirse bu yolla tahliye istenemez | Ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir; arabuluculuk şartı aranmaz |
Hangi yolun seçileceği; ödenmeyen dönem sayısına, kira yılının neresinde bulunulduğuna ve kiracının ödeme alışkanlığına göre değişir. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde başvurulabilecek yollar için kira borcu ödenmezse ne yapılır başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
İhtarname Hazırlarken ve Gönderirken Dikkat Edilecekler
- Dönemi ve tutarı açıkça yazın: İhtarda hangi ayın kirasının, ne kadar tutarla ödenmediği belirtilmelidir.
- Her dönem için ayrı ihtar gönderin: İki ayrı gecikme için iki ayrı ihtar gönderilmesi, tek ihtarda birden fazla ay istenmesinden daha güvenlidir.
- Ödeme gününü bekleyin: Sözleşmedeki ödeme günü geçmeden ihtar göndermeyin.
- İspatlanabilir yol seçin: Noter ihtarnamesi, tebliğ tarihinin ispatı açısından en sık tercih edilen yoldur.
- Tebliğ tarihlerini kaydedin: Her ihtarın tebliğ tarihini ve kira yılının bitiş tarihini takvime işleyin; bir aylık dava süresini buna göre planlayın.
- Ödemeleri banka yoluyla takip edin: Kiranın banka kanalıyla ve açıklamalı ödenmesini isteyin; hesap dökümlerini saklayın.
Kiracılar için: Size gelen ihtarın tebliğ tarihini ve kiranın gerçekten ödenmemiş olup olmadığını kontrol edin. Ödemeyi ihtar tebliğ edilmeden önce yaptıysanız bunu gösteren dekontu saklayın. Kirayı sözleşmedeki ödeme gününde ve banka yoluyla ödemek, ikinci bir haklı ihtara sebep olmamanın en etkili yoludur.
Sık Sorulan Sorular
İki haklı ihtar için noter şart mı?
Kanun ihtarın yazılı olmasını arar; noter şartı öngörmez. Ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı tahliye davasında belirleyici olduğundan, uygulamada noter ihtarnamesi veya icra takibindeki ödeme emri tercih edilir.
Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse tahliye davası açılabilir mi?
Evet. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Diğer şartlar varsa kiraya veren süresi içinde tahliye davası açabilir.
İki ihtar farklı kira yıllarına düşerse ne olur?
İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi gerekir. Farklı kira yıllarına düşen ihtarlar bu tahliye sebebini oluşturmaz; yeni kira yılında yeniden iki haklı ihtar gerekir.
İcra takibindeki ödeme emri iki haklı ihtardan biri sayılır mı?
Yargıtay uygulamasına göre kira alacağı için gönderilen ve tebliğ edilen ödeme emri, yazılı ihtar yerine geçebilir. Ödeme emrinin hangi kira dönemine ilişkin olduğu ve tebliğ tarihi yine önemlidir.
İki haklı ihtar davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta geçen süre bir aylık hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz; yine de başvuruyu gecikmeden yapmak gerekir.
Bir aylık dava süresi kaçırılırsa ne olur?
Süre hak düşürücü olduğundan, o döneme ait ihtarlara dayanarak tahliye istenemez. Kiraya veren, sonraki kira yılında şartlar yeniden oluşursa bu yola tekrar başvurabilir veya diğer tahliye yollarını değerlendirebilir.
Özet
- Kiracı aynı kira yılında kira bedelini ödemede iki haklı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren tahliye isteyebilir (TBK m.352/2).
- İhtarlar, ödeme günü geçmiş ve henüz ödenmemiş farklı dönemlere ilişkin olmalı ve aynı kira yılı içinde tebliğ edilmelidir.
- İhtardan sonra yapılan ödeme, kural olarak tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
- Dava, kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; süre hak düşürücüdür.
- Dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculukta geçen süre hak düşürücü süreye sayılmaz (HUAK m.18/B ve m.16).
- Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315) ve icra yoluyla tahliye, farklı şartları olan ayrı yollardır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede kira yılının hesabı, ihtarların içeriği ve tebliğ tarihleri ile arabuluculuk süreleri sonucu doğrudan belirlediğinden, her dosyanın belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Dural Hukuk, kira alacakları, ihtarname hazırlığı, arabuluculuk ve tahliye davaları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk