Karot Alınan Binada Kiracı Kira Öder mi? Riskli Yapı Tespiti Sonrası

Karot alınan binada kiracı kira öder mi sorusunun kısa cevabı şudur: Kural olarak evet. Karot alınması, binanın deprem dayanıklılığını ölçmek için beton numunesi alınmasıdır ve tek başına binanın riskli olduğu anlamına gelmez. Kira sözleşmesi devam ettiği ve kiracı evi kullanmayı sürdürdüğü sürece kira ödeme borcu da devam eder. Kira borcunun sona ermesi için genellikle binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, bu kararın kesinleşmesi ve tahliye ile birlikte evin artık kullanılamaz hâle gelmesi gerekir.

Uygulamada pek çok kiracı, binadan karot alındığını görünce kirayı ödemeyi bırakmaktadır. Oysa bu durum, kira sözleşmesi devam ederken kiracıyı temerrüde düşürebilir ve tahliye riskine yol açabilir. Bu yazıda karotun ne olduğu, riskli yapı tespiti sürecinin aşamaları, kira borcunun hangi aşamada sona erdiği ve kiracının başvurabileceği haklar anlatılmaktadır.

Karot Nedir, Neden Alınır?

Karot, binanın taşıyıcı elemanlarından (genellikle kolon ve perdelerden) özel bir makineyle silindir biçiminde alınan beton numunesidir. Laboratuvarda bu numunelerin basınç dayanımı ölçülür; böylece betonun kalitesi ve binanın depreme karşı davranışı hakkında veri elde edilir. Karot alınan yerler işlem sonrasında onarılır.

Karot alma işlemi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan riskli yapı tespitinin teknik aşamalarından biridir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Karot sonuçlarının yanında zemin özellikleri, donatı durumu ve yapının taşıyıcı sistemi de incelenir. Bu nedenle karot alınması süreç başladığı anlamına gelir; sonuç ise rapor çıktıktan sonra belli olur. Rapor sonucunda binanın riskli olmadığı da anlaşılabilir.

Karot Alınması Kira Sözleşmesini Etkiler mi?

Karot alınması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve kira bedelinde değişiklik yapmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracının temel borcu, kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kira bedelini ödemektir. Kiracı evde oturmaya devam ettiği sürece bu karşılıklı ilişki sürer.

Kira sözleşmesi devam ederken kira ödenmezse kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiracıya yazılı olarak süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye isteyebilir. Ayrıca ödenmeyen kira için icra takibi başlatılabilir. Bu nedenle yalnızca "binadan karot alındı" gerekçesiyle kiranın ödenmemesi, kiracı açısından ciddi bir risk oluşturur.

Aynı şekilde karot alınması, kiraya verene kiracıyı çıkarma hakkı da vermez. Kiraya veren, kiracının evi boşaltmasını ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanarak veya riskli yapı kararı kesinleştikten sonra 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye süreciyle sağlayabilir. Örneğin Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarım veya değişiklik gerektiği ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olduğu durumlarda kiraya verene tahliye davası açma imkânı tanır.

Riskli Yapı Tespiti Süreci Nasıl İşler?

Riskli yapı tespiti ve sonrasındaki süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Başvuru: Malikler veya kanuni temsilcileri, lisanslı bir kuruluşa başvurarak tespit yaptırır. Bakanlık veya yetkilendirilmiş idare de resen tespit yaptırabilir.
2. İnceleme ve karot: Lisanslı kuruluş binada inceleme yapar, karot alır ve gerekli analizleri gerçekleştirir.
3. Rapor ve onay: Hazırlanan rapor idareye gönderilir; uygun bulunursa yapı riskli yapı olarak belirlenir ve tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir.
4. Bildirim: Tespit, maliklere bildirilir; uygulamada binaya ilan asılması, e-Devlet ve muhtarlık duyurusu gibi yollar kullanılır.
5. İtiraz: Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde tespite itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir.
6. Kesinleşme: İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir.
7. Tahliye ve yıkım: İdare, maliklere yapının tahliyesi ve yıktırılması için süre verir. Bu sürede yıkım yapılmazsa yıkım idarece gerçekleştirilebilir.

Tahliye süresi ve bildirim usulü 6306 sayılı Kanun ile Uygulama Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir ve bu düzenlemeler son yıllarda değişikliğe uğramıştır. Bu nedenle kiracının, kendisine veya binaya yapılan bildirimde yazan tahliye tarihini esas alması gerekir.

Bina Riskli Çıkarsa Kira Ne Olur?

Kira borcunun durumu, sürecin hangi aşamada olduğuna göre değişir. Aşağıdaki tablo genel bir çerçeve sunar; somut olayın özellikleri sonucu etkileyebilir:

Kira Borcu Ne Zaman ve Nasıl Sona Erer?

Riskli yapı kararı sonrasında bina tahliye edilip yıkıldığında, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurma borcu artık yerine getirilemez hâle gelir. Türk Borçlar Kanunu'nun 136. maddesine göre borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; karşılıklı sözleşmelerde bu durumda karşı edim de istenemez ve önceden ödenmiş olan kısım sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.

Bu kuralın kiracı açısından pratik sonuçları şunlardır:

• Tahliye ile birlikte kiracı, sonraki dönemler için kira ödemekle yükümlü olmaz.
• Tahliye tarihinden sonraki döneme ait peşin ödenmiş kira bedeli geri istenebilir.
• Kiracının kusurundan kaynaklanmayan bir sona ermede güvence bedeli (depozito) kural olarak iade edilmelidir.
• Tahliye tarihine kadar ödenmemiş kira borcu varsa bu borç ortadan kalkmaz.

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların sahip olduğu diğer haklar için kentsel dönüşümde kiracı hakları yazısına göz atabilirsiniz.

Binada Oturmak Tehlikeliyse Kiracı Ne Yapabilir?

Bina henüz yıkılmamış olsa bile, rapor sonucunda binada oturmanın güvenli olmadığı ortaya çıkabilir. Bu durumda kiracının kirayı kendiliğinden kesmek yerine hukuki yollara başvurması daha sağlıklıdır. Somut olaya göre şu imkânlar değerlendirilebilir:

• Ayıp hükümleri: Kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen bir ayıp varsa, Türk Borçlar Kanunu'nun kiralananın ayıplı olmasına ilişkin hükümleri uyarınca ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim veya şartları varsa sözleşmenin feshi istenebilir.
• Önemli sebeple fesih: Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
• Yazılı bildirim: Kiracının, binanın durumuna ilişkin endişelerini ve taleplerini kiraya verene yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil oluşturur.

Kiracının evi bildirim yapmadan ve sözleşmeyi usulüne uygun sona erdirmeden boşaltması, kalan dönem kira bedelleri bakımından tartışmalara yol açabilir. Bu nedenle çıkış kararı vermeden önce hukuki durumun değerlendirilmesi önerilir.

Kiracıya Yapılabilecek Yardımlar

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların tahliyesi nedeniyle konutlarından ayrılmak zorunda kalan malik ve kiracılara, şartları varsa geçici konut tahsisi veya kira ya da taşınma yardımı yapılmasına imkân tanır. Kiracılara yapılan yardım kural olarak bir defaya mahsustur. Yardımın tutarı, şartları ve başvuru süresi idarece belirlenir; başvuru genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır. Kiracının binada fiilen oturduğunu gösteren kira sözleşmesi, adres kaydı ve abonelik belgeleri gibi evrakı saklaması önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Karot alınan binada kiracı kira öder mi?

Evet, kural olarak öder. Karot alınması yalnızca tespit sürecinin bir aşamasıdır. Kiracı evi kullanmaya devam ettiği sürece kira sözleşmesi ve kira ödeme borcu devam eder.

Yıkılacak binada kiracı kira öder mi?

Bina riskli yapı olarak belirlenmiş olsa bile kiracı evde oturduğu sürece kira borcu kural olarak devam eder. Tahliye gerçekleşip ev kullanılamaz hâle geldiğinde kira borcu sona erer.

Riskli yapı kararı çıktıysa kirayı ödemezsem ne olur?

Kira sözleşmesi devam ederken kira ödenmezse kiraya veren temerrüt nedeniyle süre vererek sözleşmeyi feshedebilir ve ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir. Bu nedenle kiranın tek taraflı olarak kesilmesi önerilmez.

Bina yıkılırsa depozito ve peşin ödenen kira geri alınır mı?

Kiracının kusurundan kaynaklanmayan bir sona ermede güvence bedelinin kural olarak iade edilmesi gerekir. Tahliye sonrasındaki döneme ait peşin ödenmiş kira da geri istenebilir.

Kiracı binadan karot aldırabilir mi?

Riskli yapı tespiti için başvuru kural olarak maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir. Binanın güvenliğinden endişe eden kiracı, durumu maliklere ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne bildirebilir.

Özet

• Karot alınması binanın riskli olduğu anlamına gelmez; kira sözleşmesi devam eder.
• Kiracı evi kullandığı sürece kira borcu kural olarak sürer.
• Riskli yapı tespitine karşı malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.
• Tahliye ile ev kullanılamaz hâle gelince kira borcu sona erer; peşin kira ve güvence bedeli iade edilmelidir.
• Kiranın tek taraflı kesilmesi temerrüt ve tahliye riskine yol açabilir.
• Kiracılar, şartları varsa idareden bir defaya mahsus yardım alabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracı ile malik arasındaki ilişki, kira sözleşmesinin hükümleri ve tahliye takvimi birlikte değerlendirilmelidir. Dural Hukuk, riskli yapı tespiti, tahliye süreci ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kiracılara ve maliklere destek verebilir. Büroya 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk