Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Kuralı Değişti: Anlaşmayan Malikin Payı

Riskli yapı kararı alınan binalarda en çok tartışılan konu, dönüşüme hangi çoğunlukla karar verileceği ve anlaşmaya katılmayan malikin payına ne olacağıdır. Kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk kuralı, uzun yıllar 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinde yer aldı. Ancak bu kural değişti: 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile karar yeter sayısı, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi.

Bugün riskli yapının bulunduğu parselde maliklerin arsa payı bakımından yarıdan fazlası anlaşırsa karar alınabiliyor. Karara katılmayan malikin payı ise kendisine yapılan bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifi kabul etmezse, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan diğer paydaşlara satılıyor. Aşağıda kuralın nasıl değiştiği, kararın nasıl alındığı, anlaşmayan malikin payına ne olduğu ve hangi hukuki yolların bulunduğu adım adım anlatılıyor.

2/3 Çoğunluktan Salt Çoğunluğa: Ne Değişti?

6306 sayılı Kanun'un ilk halinde riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden yapım, kat karşılığı ve benzeri uygulamalar için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu aranıyordu. 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra bu eşik salt çoğunluğa indirildi. Değişikliğin özü şu tabloda görülebilir:

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, çoğunluğun kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanmasıdır. Örneğin on bağımsız bölümün arsa payları eşitse, en az altı malikin anlaşması salt çoğunluğu sağlar. Arsa payları farklıysa, birkaç büyük paya sahip malik tek başına çoğunluğu oluşturabilir. Bu nedenle tapu kayıtlarındaki arsa paylarının doğru tespit edilmesi, sürecin başında yapılması gereken ilk iştir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında da kararların hisseler oranında salt çoğunlukla alınacağı, 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Süreç Riskli Yapı Tespitiyle Başlar

Çoğunluk kararının konuşulabilmesi için önce binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir. Riskli yapı tespiti, kural olarak maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine, Bakanlıkça lisans verilen kurum ve kuruluşlarca yapılır. Tespit sonucu tapu kaydına işlenir ve maliklere bildirilir.

Maliklerin riskli yapı tespitine karşı, Uygulama Yönetmeliği'nde öngörülen süre içinde (tebliğden itibaren on beş gün) idari itiraz yoluna başvurma imkânı vardır; ayrıca tespit işlemine karşı idari yargıda dava açılabilir. Tespit kesinleştikten sonra yapının belirli bir süre içinde yıktırılması istenir ve dönüşüm yöntemine ilişkin çoğunluk kararı bu aşamada gündeme gelir. Bu yüzden itiraz hakkını kullanmak isteyen malikin, tespitin kendisine bildirildiği andan itibaren hareket etmesi önemlidir.

Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır?

Çoğunluk kararı, kural olarak bina hakkındaki riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra gündeme gelir. Uygulama Yönetmeliği'ne göre süreç genel hatlarıyla şöyle işler:

1. Toplantıya çağrı: Maliklerden biri talep ederse tüm paydaşlar toplantıya çağrılır. Çağrı, muhtarlıkta, binanın girişinde veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla yapılabilir.
2. Kararın konusu: Toplantıda yeniden bina yapılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yöntemlerinden hangisinin uygulanacağı, parsellerin birleştirilmesi (tevhit) ve payların satışı gibi konular görüşülür.
3. Yeter sayı: Kararın, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla alınması gerekir.
4. Tutanak: Alınan karar paydaşlarca imzalanarak tutanağa bağlanır.

Uygulamada çoğunluğu sağlayan maliklerin müteahhitle yaptığı sözleşme ve projeye ilişkin şartlar, karara katılmayan maliklere "teklif" olarak sunulur. Arsa payı devri vaadi içeren kat karşılığı sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği de unutulmamalıdır.

Anlaşmayan Malike Bildirim ve 15 Günlük Süre

Çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere bildirilir. Bildirim yöntemi, malikin tapuda elektronik tebligat adresi olup olmamasına göre değişir:

• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere bildirim elektronik yolla yapılır. Bu durumda bildirimin muhataba ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonu esas alınır.
• Elektronik tebligat adresi olmayan maliklere bildirim noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yoluyla yapılır. İlan yolunda ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.

Bildirimde, teklifin nerede ve hangi şartlarla incelenebileceği belirtilir. Malik, bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezse, payı Kanun'da öngörülen satış sürecine girer. Bu süre kısa olduğundan, bildirimi alan malikin teklifi gecikmeden incelemesi ve gerekirse hukuki destek alması önemlidir.

Anlaşmayan Malikin Payı Ne Olur?

On beş günlük süre sonuçsuz kalırsa, karara katılmayan malikin arsa payı için şu sıra izlenir:

1. Rayiç değerin belirlenmesi: Payın rayiç değeri Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilir veya ettirilir.
2. Açık artırma: Pay, bu rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
3. Önce anlaşan paydaşlar: Satış öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yapılır.
4. Paydaşlara satılamazsa: Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay, projeyi yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir. Riskli yapılarda ise pay, anlaşmaya uyulmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satılabilir.

Payın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar ya da şerhler varsa, bunlar kural olarak satış bedeli üzerinde devam eder. Malik, satıştan elde edilen bedeli alır; ancak bu bedel, dönüşüm sonunda yeni binadan alabileceği bağımsız bölümün değerinden düşük kalabilir. Bu nedenle teklifi reddetmeden önce, teklif ile satış ihtimali arasındaki farkın dikkatle hesaplanması gerekir.

Anlaşmayan Malikin Hakları ve Hukuki Yollar

Salt çoğunluk kuralı, azınlıkta kalan malikin bütün haklarını ortadan kaldırmaz. Malik, sürecin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediğini denetletebilir. Özellikle şu durumlarda itiraz ve dava yolları gündeme gelir:

• Çoğunluğun arsa payına göre doğru hesaplanmamış olması.
• Toplantı çağrısının veya bildirimin usulüne uygun yapılmamış olması.
• On beş günlük süre işletilmeden satış sürecine geçilmesi.
• Rayiç değerin gerçek değerin açıkça altında belirlenmesi.
• Teklifteki şartların karar alındıktan sonra karara katılmayan malik aleyhine değiştirilmesi.

6306 sayılı Kanun kapsamında idarece tesis edilen işlemlere karşı, tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir ve şartları varsa yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Çoğunluk kararının veya sözleşmenin kendisine ilişkin bazı uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülebilir; hangi yargı yerinin görevli olduğu uyuşmazlığın konusuna göre değişir. Dönüşüm sürecinde kiracıların durumu da ayrıca değerlendirilmelidir; bu konuda kentsel dönüşümde kiracı haklarını anlatan yazıya göz atabilirsiniz.

Malikler İçin Pratik Öneriler

• Tapu kaydınızı ve arsa payınızı kontrol edin; çoğunluk hesabı bu bilgilere dayanır.
• Tapuya bir elektronik tebligat adresi bildirin; böylece bildirimler size doğrudan ulaşır.
• Teklifte bağımsız bölümün metrekaresini, konumunu, teslim süresini, gecikme cezasını ve teminatları ayrıntılı olarak inceleyin.
• Müteahhidin mali gücü ve daha önce tamamladığı projeler hakkında bilgi toplayın.
• Kat karşılığı sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde yaptırın ve imzalamadan önce hukuki inceleme yaptırın.
• Bildirim tarihini not edin; on beş günlük süreyi ve dava açma sürelerini kaçırmayın.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk hâlâ geçerli mi?

Hayır. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la riskli yapılarda karar yeter sayısı, hisseler oranında salt çoğunluğa indirildi. 2/3 çoğunluk kuralı bu tarihten önceki dönem için geçerliydi.

Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. Çoğunluk, malik sayısına göre değil, tapudaki arsa payları oranında hesaplanır. Arsa payları eşit değilse, az sayıda malik çoğunluğu sağlayabilir.

Kentsel dönüşüme imza atmayan malikin payı ne olur?

Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifi kabul etmeyen malikin payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılır. Satılamazsa riskli alan ve rezerv yapı alanlarında idare veya TOKİ satın alabilir; riskli yapılarda üçüncü kişilere satış mümkündür.

Anlaşmayan malik satış bedelini alır mı?

Evet. Satış bedeli malike ödenir; pay üzerindeki ipotek veya haciz gibi haklar ise bu bedel üzerinde devam eder.

Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı dava açma süresi ne kadar?

6306 sayılı Kanun kapsamında idarece tesis edilen işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Sözleşme ve çoğunluk kararına ilişkin bazı uyuşmazlıklarda ise adli yargı yolu söz konusu olabilir.

Özet

• Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı, 7471 sayılı Kanun'la 9 Kasım 2023'ten itibaren salt çoğunluğa indirildi.
• Çoğunluk, kişi sayısına göre değil arsa payları oranında hesaplanır.
• Karar ve teklif, anlaşmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanıyla bildirilir.
• Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif kabul edilmezse pay satış sürecine girer.
• Pay, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılır.
• İdari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir.

Kentsel dönüşümde karar ve satış süreçleri kısa sürelere bağlı olduğundan, maliklerin haklarını süreç başlamadan öğrenmesi büyük önem taşır. Dural Hukuk, kentsel dönüşüm süreçlerinde malik vekilliği, çoğunluk kararı ve teklif incelemesi, kat karşılığı sözleşmelerinin hazırlanması ve idari dava süreçleri konusunda destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk