Miras payının devri tapuya tescil edilirken izlenecek yolun kısa cevabı şudur: Mirasçılar arasındaki devir sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tescil yetkisi içerirse, devralan mirasçı bu sözleşmeye dayanarak tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Sözleşme adi yazılı yapılmışsa tapu işlemi için tarafların birlikte başvurması gerekir; devreden mirasçı tescile yanaşmazsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Devir mirasçı olmayan bir üçüncü kişiye yapılıyorsa durum farklıdır: Bu sözleşme noterde düzenlenmek zorundadır ve üçüncü kişiye paylaşmaya katılma hakkı vermez; tapuya tescil ancak paylaşma sonunda mümkün olur. Bu yazıda miras payı devrinin şartları, tapuya tescilden önce yapılması gerekenler, noter ve tapu süreci ile tescilin sağlanamadığı durumlarda başvurulacak dava yolu anlatılmaktadır.
Miras Payının Devri Nedir, Kime Yapılabilir?
Birden fazla mirasçı varsa, paylaşma yapılıncaya kadar terekedeki mallar mirasçılara elbirliğiyle aittir (TMK m.640). Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların her birinin belirli bir mal üzerinde ayrı bir payı olmadığı, terekeye birlikte sahip oldukları mülkiyet türüdür. Miras payının devri, mirasçılardan birinin bu ortaklıktaki payını, paylaşmayı beklemeden başkasına devretmesidir.
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 677. maddesi, devrin bir mirasçıya mı yoksa mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye mi yapıldığına göre iki ayrı düzenleme öngörür; farklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 24.05.1985 tarihli ve 1984/2 E., 1985/5 K. sayılı kararına göre mirasçı, terekenin tamamındaki payını devredebileceği gibi belirli bir taşınmazdaki payını da devredebilir. Kavramın ayrıntıları için Miras Payının Devri (Temliki) Sözleşmesi Nedir? başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
| Konu | Mirasçıya devir | Mirasçı olmayan üçüncü kişiye devir |
|---|---|---|
| Geçerlilik şekli | Yazılı şekil (TMK m.677/1) | Noterde düzenleme şekli (TMK m.677/2) |
| Paylaşmaya katılma | Devralan zaten mirasçıdır, ortaklıkta kalır | Üçüncü kişi paylaşmaya katılamaz |
| Kazandırdığı hak | Devredenin payı, elbirliği ortaklığı içinde devralana geçer | Paylaşma sonunda devredene düşen payın kendisine verilmesini isteme hakkı |
| Tapuya tescil | Elbirliği hâli korunarak devralan mirasçı adına yapılabilir | Elbirliği ortaklığı sürerken doğrudan tescil yapılamaz; paylaşma sonrası mümkündür |
Mirasın açılmasından önce, yani mirasbırakan hayattayken onun katılması veya izni olmaksızın gelecekteki miras hakkında yapılan sözleşmeler geçerli değildir (TMK m.678). Bu tür bir sözleşmeye dayanarak ödenen bedelin geri istenmesi mümkündür.
Tapuya Tescilden Önce Yapılması Gerekenler
Miras payı devrinin tapuya yansıtılabilmesi için öncelikle taşınmazın mirasçılar adına kayıtlı olması gerekir. Bunun için uygulamada şu hazırlıklar yapılır:
- Mirasçılık belgesini alın: Belge sulh hukuk mahkemesinden veya istisnalar dışında noterden alınır; tapuda mirasçıların tespiti bu belgeyle yapılır.
- Veraset ve intikal vergisi işlemlerini tamamlayın: Mirasçıların vergi dairesine beyanname vermesi ve tapu işleminde istenen belgelerin hazırlanması gerekir.
- İntikal işlemini yaptırın: Taşınmaz, mirasbırakan adına kayıtlıysa önce mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Devir işlemi çoğunlukla bu kayıt üzerinden yürütülür.
- Taşınmaz bilgilerini netleştirin: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini güncel tapu kaydından kontrol edin.
Konut niteliğindeki taşınmazlarda tapu işlemlerinde zorunlu deprem sigortası poliçesi, ayrıca belediyeden emlak vergisi borcuna ilişkin belge istenebilir. Harç, döner sermaye ücreti ve vergi tutarları devrin bedelli veya bedelsiz olmasına göre değiştiğinden güncel tarifeden kontrol edilmelidir.
Miras Payının Devri Tapuya Nasıl Tescil Edilir?
Mirasçılar arasındaki devirlerde tapuya tescil için uygulamada üç yol bulunur:
- Noterde düzenlenen ve tescil yetkisi içeren sözleşme: 2013 tarihli Tapu Sicili Tüzüğü'nün 20. maddesine göre miras payının devri sözleşmesinde tescil yetkisini içeren noterce düzenlenmiş sözleşme, tescil için yeterli belge sayılır. Bu durumda devralan mirasçı, diğer tarafın yeniden tapuya gelmesine gerek kalmadan tescil isteyebilir.
- Tarafların tapu müdürlüğüne birlikte başvurması: Sözleşme adi yazılı yapılmışsa, işlem için kural olarak tarafların birlikte başvurması gerekir. Uygulamada mirasçılar arasındaki devir, taraflar tapuda hazır bulunarak da yapılabilmektedir.
- Mahkeme kararı: Taraflardan biri tescile yanaşmazsa, tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen kesinleşmiş karar tapuya tescil edilir.
Mirasçılar arasındaki devirde tescil, elbirliği mülkiyeti bozulmadan yapılır; yani taşınmaz paylı mülkiyete dönüşmez, devralan mirasçı devredenin payını da kapsayacak şekilde elbirliği ortaklığı içinde yer alır. Mirasçı olmayan üçüncü kişiye yapılan devirde ise TMK m.677/2, üçüncü kişiye yalnızca paylaşma sonunda devredene düşen payın kendisine verilmesini isteme hakkı tanıdığından, elbirliği ortaklığı sürerken üçüncü kişi adına tescil yapılmamaktadır. Üçüncü kişi, paylaşma yapıldıktan sonra devredene düşen payın kendisine devrini isteyebilir.
Başvuru ve randevu işlemleri çoğu tapu müdürlüğünde Web Tapu üzerinden yürütülmektedir; menü adları ve istenen belgeler değişebileceğinden işlemden önce ilgili tapu müdürlüğünden teyit almanız önerilir.
Noterde Miras Payı Devir Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilecekler
Sözleşmenin tapuda sorunsuz işlem görmesi, büyük ölçüde içeriğinin açık ve eksiksiz olmasına bağlıdır. Noterde sözleşme hazırlanırken şu noktalara dikkat edin:
- Düzenleme şekli: Tapu Sicili Tüzüğü tek taraflı tescil için noterce düzenlenmiş sözleşmeden söz ettiğinden, yalnızca imza onayı yerine düzenleme şeklinin tercih edilmesi daha güvenlidir. Üçüncü kişiye devirde ise düzenleme şekli geçerlilik şartıdır.
- Tescil yetkisi: Devredenin, payın devralan adına tapuya tescilini kabul ettiği ve devralana tescil isteme yetkisi verdiği açıkça yazılmalıdır.
- Devredilen payın kapsamı: Terekenin tamamındaki miras payının mı, yoksa belirli bir taşınmazdaki payın mı devredildiği açıkça belirtilmelidir.
- Taşınmaz ve mirasçı bilgileri: Mirasçılık belgesindeki pay oranları ile taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri doğru yazılmalıdır.
- Bedel ve ödeme: Devrin bedelli mi bedelsiz mi olduğu, bedelin nasıl ve ne zaman ödeneceği gösterilmelidir; bu bilgi vergi ve harç bakımından da önemlidir.
- Masrafların paylaşımı: Noter, tapu harcı, döner sermaye ve vergi giderlerinin kimin tarafından karşılanacağı kararlaştırılmalıdır.
Tescil Sağlanamazsa: Tapu İptali ve Tescil Davası
Devreden mirasçı tapuda işlem yapmaya yanaşmazsa veya sözleşme tescil yetkisi içermiyorsa, devralan taraf TMK m.716'ya dayanarak mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bu dava asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yer mahkemesinin yetkisi kesindir (HMK m.12). Birden fazla taşınmaz varsa dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir. Yargıtay uygulamasında, sözleşmeye dayanan bu davanın payını devreden mirasçıya karşı açılması gerektiği kabul edilmektedir.
Pay devrine rağmen taşınmaz başka bir şekilde paylaştırılıp paylı mülkiyete geçirilmişse, sözleşmeye dayanarak tescil istemek zorlaşabilir. Bu nedenle sözleşme imzalandıktan sonra tescil işleminin geciktirilmemesi önemlidir. Davanın genel şartları için Tapu İptal ve Tescil Davası Neden Açılır? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
31.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) TMK m.677 ve m.678'de bir değişiklik yapmamıştır. Aynı Kanun'la, mirasçılar arasındaki taşınmazın ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür (İİK m.114); miras payı devri ise ortaklığı satışa gitmeden çözmenin yollarından biri olmaya devam etmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Tapuda miras payının devri nasıl yapılır?
Önce mirasçılık belgesiyle intikal yapılarak taşınmaz mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Ardından mirasçılar arasındaki devir, noterde düzenlenen ve tescil yetkisi içeren sözleşmeye dayanılarak veya taraflar tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak tapuya işlenir.
Noterde yapılan miras payı devri sözleşmesi tapuya nasıl tescil edilir?
Sözleşme noterce düzenlenmiş ve tescil yetkisi içeriyorsa, devralan mirasçı sözleşme ve mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak tescil isteyebilir. Sözleşmede tescil yetkisi yoksa devreden mirasçının da işleme katılması veya dava açılması gerekebilir.
Kardeşler arasında miras payı devri için noter şart mı?
Mirasçılar arasındaki devrin geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir (TMK m.677/1). Ancak tapuda devreden kardeşin katılımı olmadan tescil isteyebilmek için noterce düzenlenmiş ve tescil yetkisi içeren bir sözleşme gerekir; adi yazılı sözleşmede tarafların birlikte başvurması gerekir.
Miras payımı mirasçı olmayan birine satabilir miyim?
Evet, ancak sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Alıcı paylaşmaya katılamaz; yalnızca paylaşma sonunda size düşen payın kendisine verilmesini isteyebilir. Tapuya tescil de ancak paylaşmadan sonra mümkün olur.
Miras payının devri için vergi ve harç ödenir mi?
Bedelsiz devirlerde veraset ve intikal vergisi, bedelli devirlerde ise tapu harcı ve şartlarına göre başka vergiler gündeme gelebilir. Oranlar ve istisnalar her yıl güncellenebildiğinden işlem öncesinde güncel tarifeden ve vergi dairesinden kontrol edilmelidir.
Miras payı devri için diğer mirasçıların onayı gerekir mi?
Mirasçılar arasındaki devir sözleşmesi, devreden ve devralan mirasçı arasında kurulur; diğer mirasçıların onayı geçerlilik şartı değildir. Ancak tescilin hangi belgelerle yapılacağı, sözleşmenin noterce düzenlenip düzenlenmediğine göre değişir.
Özet
- Mirasçılar arasındaki miras payı devri yazılı şekilde, üçüncü kişiye devir noterde düzenleme şeklinde yapılır (TMK m.677).
- Mirasın açılmasından önce, mirasbırakanın katılımı veya izni olmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir (TMK m.678).
- Noterce düzenlenmiş ve tescil yetkisi içeren sözleşmeyle tapuya tek taraflı tescil istenebilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.20).
- Mirasçılar arasındaki devir, elbirliği mülkiyeti korunarak tapuya işlenir.
- Üçüncü kişiye yapılan devir, paylaşma yapılmadan tapuya tescil edilmez.
- Tescil sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerde tapu iptali ve tescil davası açılabilir (TMK m.716, HMK m.12).
Miras payının devrinde sözleşmenin şekli, kapsamı ve tapu kaydının durumu tescilin nasıl yapılacağını doğrudan belirlediğinden, işlemden önce somut bir değerlendirme yapılması önemlidir. Dural Hukuk, miras payının devri, miras paylaşımı ve tapu iptali ve tescil davaları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk