Ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılar arasında satış nedir sorusunun kısa cevabı şudur: Payların tamamı miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında hiçbir maliki bulunmayan bir taşınmazın satışına karar verilirse, ilk açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir. Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin (bilirkişinin belirlediği tahmini değerin) yüzde yüzünü ve satış masraflarını geçmesi gerekir; satış olmazsa ikinci artırma herkese açık olarak yapılır.
Kural, kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun'la İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesine eklendi. Kanun, bu değişikliklerin yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmayacağını da açıkça düzenliyor. Bu yazıda yeni kuralın hangi taşınmazlara uygulandığı, birinci ve ikinci artırmanın nasıl işlediği, teminat ve idari para cezası kuralları ile mirasçıların dikkat etmesi gereken noktalar anlatılmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Satış Kararı
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir malda ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. Miras kalan bir ev veya arsa, mirasçılar paylaşma konusunda anlaşamazsa bu yolla paylaştırılır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre hâkim önce malın aynen, yani fiziken bölünerek paylaştırılmasını değerlendirir. Bölme mümkün değilse veya mal önemli ölçüde değer kaybedecekse açık artırmayla satışa karar verir. Aynı madde, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını bütün paydaşların rızasına bağlamıştır. Uygulamada bu rıza çoğu zaman sağlanamadığı için miras kalan taşınmazlar baştan herkese açık ihaleye çıkıyordu. Davanın genel işleyişini Miras Ortaklığının Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası yazımızda bulabilirsiniz.
Yeni Kural: İlk Artırma Mirasçılar Arasında
7589 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 114. maddesinin ikinci fıkrasına eklenen cümlelere göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
Böylece daha önce bütün paydaşların rızasına bağlı olan "paydaşlar arasında artırma", belirli şartlar varsa kanun gereği ilk aşamada uygulanır hâle geldi. Amaç, aile mülkünün öncelikle aile içinde kalmasına imkân tanımaktır. Ancak kural mirasçılara bir "önalım hakkı" vermez; yalnızca ilk artırmaya katılımı mirasçılarla sınırlar ve yüksek bir teklif şartı getirir.
Kural Hangi Taşınmazlara Uygulanır?
Mirasçılar arasında ilk artırma için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- Taşınmaz olması: Kural yalnızca ev, arsa, tarla gibi taşınmazlar için geçerlidir; araç gibi taşınır mallarda uygulanmaz.
- Tüm payların mirasla edinilmesi: Tapudaki her malikin payını miras yoluyla edinmiş olması aranır.
- Üçüncü kişi malik bulunmaması: Mirasçılar dışında bir kişi (örneğin payı satın alan biri) malik ise kural uygulanmaz.
- Satış kararı verilmiş olması: Mahkeme aynen taksime karar verdiyse ihale yapılmayacağı için kural gündeme gelmez.
- İlan tarihi: Açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026'dan önce yapılmışsa eski kurallar uygulanır.
| Durum | İlk artırma mirasçılar arasında mı? |
|---|---|
| Ev, babadan kalmış; tapuda yalnızca mirasçılar var | Evet, şartlar varsa |
| Mirasçılardan biri payını yabancı birine satmış | Hayır, artırma baştan herkese açık |
| Bir mirasçı, diğer bir mirasçının payını satın almış | Tartışmalı; uygulamayla netleşecek |
| Taşınmaz kadastro çalışmasıyla mirasçılar adına tescil edilmiş | Mülkiyetin sebebi miras olduğundan uygulanabileceği görüşü var |
| Mahkeme aynen taksime karar vermiş | Satış olmadığı için gündeme gelmez |
| İhale ilanı 31.07.2026'dan önce yapılmış | Hayır, eski hükümler uygulanır |
Kanunda, ihale ilanından kısa süre önce küçük bir payın mirasçı olmayan birine devredilmesi gibi kuralı devre dışı bırakabilecek işlemlere karşı özel bir düzenleme bulunmuyor. Bu nedenle tapu kaydının ilan öncesinde güncel olarak incelenmesi önemlidir.
Birinci ve İkinci Artırma Nasıl İşler?
Satış kararı kesinleştikten sonra süreç, satış memurluğu eliyle ve İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre elektronik satış portalında yürütülür. Kural olarak adımlar şöyledir:
- Kıymet takdiri: Taşınmazın tahmini değeri (muhammen kıymet) bilirkişi raporuyla belirlenir ve taraflara tebliğ edilir.
- Satış ilanı: İlanda birinci ve ikinci artırma tarihleri, teminat ve şartlar gösterilir.
- Birinci artırma: Yalnızca malik mirasçılar teklif verebilir; teklif muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmelidir.
- İkinci artırma: Birinci artırmada satış olmazsa herkes katılabilir; teklif muhammen kıymetin yüzde ellisini (taşınmazda rehinli alacak varsa bunların toplamı daha yüksekse o tutarı) ve masrafları geçmelidir.
- İhale bedelinin yatırılması: İhaleyi alan kişi bedeli süresi içinde yatırır; satış bedeli masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
| Konu | Birinci artırma | İkinci artırma |
|---|---|---|
| Kimler katılabilir? | Yalnızca malik olan mirasçılar | Herkes (mirasçılar dâhil) |
| Asgari teklif | Muhammen kıymetin %100'ü + masraflar | Muhammen kıymetin %50'si (veya rüçhanlı alacaklar toplamı) + masraflar |
| Kaç kez uygulanır? | Bir defaya mahsus | Genel hükümlere göre |
Kıymet Takdiri Neden Daha Önemli Hâle Geldi?
Yeni sistemde mirasçının ilk artırmada taşınmazı alabilmesi için teklifinin muhammen kıymetin tamamını geçmesi gerekiyor. Bu nedenle bilirkişinin belirlediği değer, kuralın işleyip işlemeyeceğini doğrudan etkiler. Değer gerçeğin üzerinde belirlenirse mirasçılar ilk artırmada teklif veremeyebilir ve taşınmaz ikinci artırmaya, dolayısıyla üçüncü kişilere açılır. Değer düşük belirlenirse bu kez satıştan pay alacak diğer mirasçılar zarar görebilir.
Kıymet takdiri raporuna tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir (İİK m.128/a). Süre kısa olduğundan raporu aldığınızda emsal satışları, imar durumunu ve taşınmazın fiili özelliklerini hızla değerlendirmeniz önerilir.
Teminat, İhale Bedeli ve Yeni İdari Para Cezası
7589 sayılı Kanun, İİK m.114'teki ilan şartlarını da değiştirdi. Yeni metinde teminattan muafiyet yalnızca satış isteyen alacaklı (alacağı oranında) ve Hazine için öngörülmüştür; paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir muafiyet yoktur. Bu nedenle ihaleye katılmak isteyen mirasçının, ilanda belirtilen teminatı belirtilen süre içinde yatırması gerekir.
- Teminatın iade edilmemesi: En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.
- Bedeli yatırmayan paydaşsa: Teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
- İdari para cezası: Bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve ceza 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir.
Bu düzenlemeler, ihaleyi yüksek teklifle kazanıp bedeli yatırmayarak süreci uzatma girişimlerini caydırmayı amaçlar. Teklif vermeden önce finansmanınızı netleştirmeniz bu yüzden önemlidir.
Mirasçılar Satış Sürecinde Nelere Dikkat Etmeli?
- Tapu kaydını kontrol edin: Tüm malikler mirasçı mı, aralarında payını devretmiş biri var mı, ilan öncesinde inceleyin.
- Anlaşma seçeneğini kapatmayın: Arabuluculuk veya dava sürecinde payların bir mirasçıya devri gibi uzlaşma çözümleri ihaleden daha az masraflı olabilir.
- Finansmanı önceden hazırlayın: İlk artırmada asgari teklif taşınmazın tahmini değerinin tamamıdır; teminat ve bedel için kaynağınızı önceden planlayın.
- Tebligatları takip edin: Kıymet takdiri ve satış ilanı tebliğlerini kaçırmamak için adres bilgilerinizin güncel olduğundan emin olun.
- Sahte ihale tekliflerine dikkat edin: Satış yalnızca resmi elektronik satış portalı üzerinden yürütülür; "ihaleyi size ayarlarız" gibi tekliflere itibar etmeyin.
Kardeşler arasındaki anlaşmazlıklarda ihaleye gitmeden önce hangi seçeneklerin bulunduğunu Miras Kalan Ev Kardeşler Anlaşamazsa Ne Olur? yazımızda ele aldık.
Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesinde mirasçılar arasında satış her dosyada uygulanır mı?
Hayır. Taşınmazın tüm maliklerinin payını mirasla edinmiş olması, mirasçı olmayan bir malik bulunmaması ve mahkemenin satışa karar vermiş olması gerekir. Ayrıca açık artırma ilanının 31 Temmuz 2026'dan sonra yapılmış olması aranır.
Mirasçılar arasındaki ilk artırmada kimse teklif vermezse ne olur?
Birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve masrafları geçen teklif çıkmazsa satış ikinci artırmaya kalır. İkinci artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir ve teklifin muhammen kıymetin yüzde ellisini ve masrafları geçmesi yeterlidir.
Mirasçılar arasında artırma ikinci kez yapılabilir mi?
Kanun bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını açıkça belirtmiştir. Birinci artırmada satış gerçekleşmezse süreç genel hükümlere göre herkese açık olarak devam eder.
Kardeşim payını başkasına sattı, yine de ilk artırma mirasçılar arasında mı yapılır?
Kural olarak hayır. Kanun, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını şart koşar; payı satın alan kişi tapuda malik olarak görünüyorsa artırma baştan herkese açık yapılır.
Mirasçılar ihaleye teminatsız katılabilir mi?
Yeni düzenlemede paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti yoktur. İhaleye katılmak isteyen mirasçının, satış ilanında belirtilen teminatı süresi içinde yatırması gerekir.
Dava önceden açıldıysa yeni kural uygulanır mı?
Belirleyici olan dava tarihi değil, açık artırma ilanının tarihidir. İlanı 31 Temmuz 2026'dan önce yapılmış artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder; daha sonra ilan edilen artırmalarda yeni kural geçerlidir.
Özet
- Tüm payları mirasla edinilmiş ve üçüncü kişi maliki bulunmayan taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir (İİK m.114/2).
- İlk artırmada teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve masrafları geçmelidir; usul bir defaya mahsustur.
- Satış olmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır; asgari teklif muhammen kıymetin yüzde ellisi ve masraflardır.
- Bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır (İİK m.114).
- Değişiklikler, ilanı 31 Temmuz 2026'dan önce yapılmış artırmalara uygulanmaz (7589 s.K. geçici m.1).
- Kıymet takdirine itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür (İİK m.128/a).
Mirasçılar arasında ilk artırmanın uygulanıp uygulanmayacağı, tapu kaydına, payların nasıl edinildiğine ve ilan tarihine göre değiştiğinden her dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir. Dural Hukuk, miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi davaları ve satış sürecinin takibi konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk