Tahliye Kararı Sonrası Tahliye Süresi: Kiracı Kaç Günde Çıkar?

Tahliye davasını kazanan ev sahiplerinin ve davayı kaybeden kiracıların ilk sorusu genellikle aynıdır: Karar çıktıktan sonra kiracı kaç günde çıkmak zorundadır? Tahliye kararı sonrası tahliye süresi, mahkeme kararının verildiği günden değil, kararın icra dairesine verilip kiracıya icra emri (uygulamada "tahliye emri") tebliğ edildiği günden itibaren işler. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 26. maddesine göre kiracıya, icra emrinin tebliğinden itibaren taşınmazı boşaltması için yedi gün süre verilir.

Kısacası mahkemenin tahliye kararı, kiracıyı kendiliğinden evden çıkarmaz. Ev sahibinin bu kararı icraya koyması, kiracıya resmî bildirimin yapılması ve yedi günlük sürenin dolması gerekir. Kiracı bu süre içinde çıkmazsa tahliye, icra müdürlüğü eliyle ve gerektiğinde kolluk desteğiyle zorla yerine getirilir. Aşağıda kararın kesinleşmesi, kanun yolu, tehiri icra ve zorla tahliye aşamaları sırasıyla anlatılmaktadır.

Tahliye Kararından Sonra Kiracı Hemen Çıkmak Zorunda mı?

Hayır. Sulh hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararı, kiracıya "şu tarihe kadar çık" diyen doğrudan bir emir değildir; ev sahibine kararı icra yoluyla uygulatma hakkı verir. Kiracı kararı öğrendikten sonra kendi isteğiyle taşınmazı boşaltabilir. Bu durumda anahtar tesliminin ve taşınmazın durumunun bir tutanakla ya da yazılı olarak belgelenmesi, ileride doğabilecek tartışmaları önler.

Kiracı kendiliğinden çıkmazsa ev sahibi kararı icra dairesine götürür. Mahkemenin tahliye kararı vermesine kadar geçen süre ayrı bir konudur; dava sürecinin ne kadar zaman aldığını merak ediyorsanız tahliye davasının ne kadar sürdüğünü anlatan yazıya göz atabilirsiniz. Bu yazı ise kararın verilmesinden sonraki aşamaya odaklanmaktadır.

Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 367. maddesine göre istinaf veya temyiz yoluna başvurulması, kural olarak kararın icrasını durdurmaz. Aynı maddede kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin kararların kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceği düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesine dayanan tahliye kararları, taşınmazın mülkiyetine değil kişisel bir hakka (kira ilişkisine) dayandığı için Yargıtay uygulamasında kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Buna karşılık mülkiyet hakkına dayanılarak alınan bazı tahliye kararlarının icrası için kararın kesinleşmesi beklenir. Bu nedenle kararın hangi hukuki sebebe dayandığı, icra aşamasında önem taşır.

Tahliye Emri (İcra Emri) ve Yedi Günlük Süre

Tahliye kararının uygulanması ilamlı icra yoluyla olur. Süreç genel hatlarıyla şu şekilde ilerler:

1. Ev sahibi, tahliye kararının onaylı örneğiyle icra dairesine başvurarak ilamlı takip başlatır. Başvuru UYAP üzerinden de yapılabilir.
2. İcra müdürlüğü kiracıya bir icra emri düzenler. Bu belgede kiracıdan, tebliğden itibaren yedi gün içinde taşınmazı boşaltıp teslim etmesi istenir.
3. İcra emri kiracıya Tebligat Kanunu'na uygun şekilde tebliğ edilir. Yedi günlük süre, tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar.
4. Kiracı süre içinde taşınmazı boşaltmazsa ev sahibinin talebiyle zorla tahliye için gün belirlenir.

Aşağıdaki tablo, tahliye kararından sonraki başlıca aşamaları ve dayanaklarını özetlemektedir:

Kiracı Yedi Gün İçinde Çıkmazsa: Zorla Tahliye Nasıl Yapılır?

Yedi günlük süre dolduğu hâlde taşınmaz boşaltılmamışsa ev sahibi, icra müdürlüğünden tahliyenin fiilen yerine getirilmesini talep eder. Zorla tahliye günü icra memuru taşınmaza gider; kapı açılmazsa çilingir, direnişle karşılaşılırsa kolluk desteği kullanılabilir. Bu işlemlerin masrafları ev sahibi tarafından peşin olarak karşılanır ve takip giderlerine eklenir.

İİK'nın 26. maddesi, taşınmazdaki eşyaların akıbetini de düzenler. Buna göre:

• Taşınmazda bulunan ve karar kapsamında olmayan eşyalar kiracıya teslim edilir.
• Kiracı veya temsilcisi bulunamazsa eşyalar ailesinden, vekilinden ya da çalışanlarından reşit bir kişiye verilir.
• Kimse bulunamazsa masrafı ev sahibinden peşin alınarak eşyalar uygun bir yerde muhafaza altına alınır.
• Eşyalar belirlenen sürede alınmazsa icra müdürü, icra mahkemesinin kararıyla bunları sattırabilir.

Tahliye işlemi bir tutanağa bağlanır ve anahtar ev sahibine teslim edilir. Teslimden sonra kiracı haklı bir sebep olmaksızın taşınmaza yeniden girerse, yeni bir mahkeme kararına gerek kalmadan icra müdürlüğü tarafından tekrar çıkarılır.

Kiracı İstinaf veya Temyize Giderse Tahliye Durur mu?

Kiracı, sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir. Ancak yukarıda belirtildiği gibi kanun yoluna başvurmak tek başına tahliyeyi durdurmaz. Kiracının icrayı durdurabilmesi için İİK'nın 36. maddesinde düzenlenen icranın geri bırakılması (uygulamada "tehiri icra") yoluna gitmesi gerekir.

Tehiri icrada kiracı, kararı istinaf veya temyiz ettiğini belgeleyerek teminat gösterir ve kanun yolu incelemesi sonuçlanana kadar icranın durdurulmasını talep eder. Teminatın miktarı ve sürecin nasıl işleyeceği somut dosyaya göre belirlenir. Ayrıca icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye yönünde verdiği kararlarda tehiri icra imkânının farklı değerlendirildiği kararlar da bulunduğundan, kararı hangi mahkemenin verdiğine dikkat edilmelidir. Tehiri icra kararı alınamazsa tahliye süreci devam eder.

Tahliye Sürecinde Ev Sahibinin ve Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler

Tahliye kararı almış olmak, ev sahibine kendi başına tahliye yapma yetkisi vermez. Kilidi değiştirmek, kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak veya su, elektrik ve doğalgaz gibi abonelikleri kesmek hukuka aykırıdır ve ev sahibi açısından hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye mutlaka icra müdürlüğü aracılığıyla yapılmalıdır.

Kiracı açısından ise tahliye kararı, taşınmazı kullandığı süre boyunca ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Taşınmazı fiilen kullanmaya devam ettiği dönem için kira veya kullanım bedeli talep edilebilir. Ayrıca icra masrafları ve vekâlet ücreti gibi giderler, kural olarak takip sonunda kiracıdan tahsil edilebileceğinden, süreç uzadıkça borç da büyüyebilir.

Bu yazıda anlatılan süreç, mahkeme kararına dayalı tahliyeye ilişkindir. Tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi nedeniyle doğrudan icra dairesinde başlatılan ilamsız tahliye takiplerinde süreler ve itiraz yolları farklıdır.

Tahliyeden Sonra: Teslim Tutanağı, Hasar ve Depozito

Tahliye ister kiracının kendi isteğiyle ister icra yoluyla gerçekleşsin, taşınmazın teslim anındaki durumu mutlaka kayıt altına alınmalıdır. Zorla tahliyede icra memurunun düzenlediği tutanak bu açıdan önemli bir delildir; kendiliğinden yapılan teslimlerde ise tarafların imzaladığı bir teslim tutanağı, fotoğraf ve video kayıtları ileride doğabilecek hasar tartışmalarında işe yarar.

Kiracı, olağan kullanım dışında taşınmaza verdiği zararlardan sorumludur; buna karşılık olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar için kiracıdan bedel istenemez. Depozito (güvence bedeli) konusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi, para olarak verilen güvencenin bir bankaya vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine ödendiği durumlarda ise iade, kira alacağı ve hasar bedeliyle birlikte değerlendirilir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye kararından sonra kiracı kaç günde çıkar?

Karar icraya konulduktan sonra kiracıya icra emri tebliğ edilir ve kiracıya tebliğden itibaren yedi gün süre verilir (İİK m.26). Bu süre içinde çıkılmazsa zorla tahliye yapılır.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Süre; mahkemenin iş yüküne, tebligatlara, delillerin toplanmasına ve kanun yoluna gidilip gidilmediğine göre değişir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunlu olduğundan, arabuluculuk aşaması da toplam süreyi etkiler.

Tahliye kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılabilir mi?

Kira ilişkisine dayanan tahliye kararları kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiracı icrayı durdurmak isterse kanun yoluna başvurup teminat göstererek tehiri icra talep etmelidir.

Tahliye emrine itiraz edilebilir mi?

İlama dayalı icra emrine karşı ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle, örneğin kararın verilmesinden sonra tarafların anlaştığı veya ev sahibinin süre verdiği iddiasıyla icra mahkemesine başvurulabilir. Bu başvurular kısa sürelere bağlı olduğundan gecikmeden hareket edilmelidir.

Zorla tahliyede kiracının eşyaları ne olur?

Eşyalar kiracıya veya yanındaki reşit bir yakınına teslim edilir. Kimse yoksa eşyalar muhafaza altına alınır; belirlenen sürede alınmazlarsa icra mahkemesi kararıyla satılabilir.

Tahliye kararından sonra kira ödemeye devam etmek gerekir mi?

Evet. Kiracı taşınmazı fiilen kullanmaya devam ettiği sürece, bu dönem için kira veya kullanım bedeli ödeme yükümlülüğü sürer. Ödenmeyen tutarlar için ev sahibi ayrıca takip başlatabilir; kanun yoluna başvurulmuş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Özet

• Tahliye kararı kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz; kararın icra dairesi aracılığıyla uygulanması gerekir.
• Kiracıya icra emri tebliğ edilir ve tebliğden itibaren yedi gün süre verilir (İİK m.26).
• Kira ilişkisine dayalı tahliye kararları kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir.
• İstinaf başvurusu tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz; bunun için teminatlı tehiri icra gerekir (İİK m.36).
• Süre dolunca tahliye icra memuru eliyle, gerekirse kolluk desteğiyle yapılır; eşyalar teslim edilir veya muhafaza altına alınır.
• Ev sahibinin kilit değiştirmek veya abonelik kesmek gibi kendi başına yaptığı işlemler sorumluluk doğurabilir.

Tahliye kararının icrası, tehiri icra talebi ya da kiracının hakları gibi konularda dosyanın özelliklerine göre farklı adımlar gerekebilir. Dural Hukuk, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava ve icra aşamalarında hem kiraya verenlere hem kiracılara hukuki destek sunmaktadır. Büroya 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk