Kira hukuku işlemleri günümüzde en çok karşılaşılan hukuki işlemlerden biridir. Kiralama, herhangi taşınır yahut taşınmaz bir malı belirli bir bedel karşılığında başka birinin kullanımına vermek demektir.
Çok eski yıllardan beri insanlar herhangi bir mülkü satın alıp maliki olmak yerine kiralama yaparak kullanmayı tercih etmişlerdir. Günümüzde de pek çok kişi başta konut olmak üzere, iş yeri, araç, sanayi makineleri ve sair menkul-gayrımenkul malvarlıklarını kiralamaktadır.
Kira sözleşmesi iki taraftan oluşmaktır. Malını kullanması için bir başkasına veren kişiye kiralayan, belirli bir bedel karşılığında malı kullanmak için alan kişiye de kiracı denmektedir. Kira sözleşmesinde tarafların sayısı bir kişiden oluşabileceği gibi birden çok kişiden de oluşabilir. Örneğin bir konutun kiralanmasında kiralayan bir kişi iken kiracı tarafta iki yahut iki yüz kişi de bulunabilir.
Belirli kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralayan kişi sadece sözleşmede yazan sürenin sona ermesi gerekçesi ile kiracıyı çıkaramaz. Kiracıyı çıkarması için kanunda açıkça düzenlenen yükümlülüklerin kiracı tarafından ihlal edilmesi lazım. Ancak o halde kiralayan kiracısını çıkarabilir. Onun haricinde sırf belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracısını çıkaramayacaktır.
Ancak belirli sürenin sona ermesi ile kiracı isterse sözleşmenin süresinin bitiminde 15 gün önce bildirim yapmak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira sözleşmesini sona erdirmek için belirli süreler vardır ve bu süreler teknik hesaplama gerektirmektedir. Bu sebeple Sakarya ve Kocaeli bölgesinde kira sözleşmesi yaptıysanız alanında uzman kira hukuku avukatına danışmanız muhtemel hak kayıplarınızın önüne geçecektir.
Kira sözleşmesinde eğer kiracı 2 ay üst üste kirayı ödemezse ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğmaktadır. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun maddesinde açıkça izah edilen durum bir diğer ifadeyle şöyle açıklanabilir;
Örneğin kiracı ile kiralayan arasındaki sözleşmede kiracı kirasını ödemedi ve bir sözleşme yılı içerisinde tekrar kirasını ödemediyse, ödemediği aylarda da ev sahibi tarafından kiracıya noterden hukuka uygun şekilde ihtarname gönderildiyse 2 haklı ihtara dayalı olarak ev sahibi sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak bu 2 haklı ihtara dayalı tahliye davası da ancak sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 aylık süreyle açılabilecektir. Sözgelimi;
18.02.2022 tarihinde başlayıp 18.02.2023 tarihinde sona eren bir sözleşme varsayalım. Kiracı 18.09.2022 ve 18.12.2022 tarihlerinde ödeme yapmamış ise hemen ardından ayrı ayrı ihtarname gönderilmelidir. İhtarlar çekildikten sonra, 18.02.2023 tarihinden 18.03.2023 tarihine kadar dava açılması gerekmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış kabul edilecektir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir. Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenecektir. Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir.
En önemli yükümlülüklerden bir diğeri ise Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğüdür. Bu yükümlülüklerin ihlal edilmesi halinde ev sahibi haklı gerekçeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edecektir.